楼市调控“新国五条”成效引发关注.docVIP

楼市调控“新国五条”成效引发关注 　　今年2月底，楼市调控的“新国五条”出炉，当日地产股大幅下挫，多位房产界人士感叹此次调控出了“狠招”，不过更多的人则认为，楼市十年九调，房价屡调屡高。如同前面数次调控一样，“新国五条”把“填空题”留给了地方。3月底4月初，许多地方对这道调控“填空题”给出了宽松的答案——楼市调控第N季轻柔落地。本轮调控将向何处去？ 　　房价狂飙逼调控出招 　　无论从房价实际涨幅、潜在压力，还是从开发商扩张势头、土地市场走热等情形来看，2012年年底，楼市再次“脱缰”，调控加码似乎只是选择时间节点的问题。 　　通过国家统计局每月公布的“70个大中城市住宅销售价格变动情况”可以明显看出，2012年下半年以来，房价上涨在一、二线城市再成趋势。 　　令决策层担忧的是，2012年9月、10月以后，北京、上海、广州等城市一些楼盘再现千人抢房、彻夜排队的“盛况”。而这种个别情况经由开发商、媒体的渲染，快速传播，影响了潜在购房者的预期，房价事实上出现了较大幅度上涨。 　　一线城市房价上涨的情况迅速向部分二、三线城市传导，加之限购、限贷以来，一直有城市或暗或明对调控政策“放水”，这些城市的房价逐渐打破僵局，开始进入上涨通道。全国楼市出现“量价齐升”的局面。 　　土地市场的升温加剧了房价上涨预期。2012年下半年之后，北京、上海、杭州、南京、温州等10多个城市大幅增加土地供应，有的甚至一次性推地上千亩，开发商拿地意愿和能力同步提高，“地王”重出江湖，土地市场由“量升价动”向“量价齐升”转变。 　　“楼市正在起变化”。开发商对房价上涨欢欣鼓舞，购房者继续对调控失望争相入市，业内人士呼吁新政出炉……和前几轮调控面临的形势一样，“抑涨”再次成为迫切任务，新政不得不出。 　　也有业内人士指出，当前调控并非唯一选择，房屋系统联网、房产税扩容、加大保障房供应、改变土地财政现状……这都是可选之策，也是治本之方。 　　楼市博弈成为难以预测的“黑洞” 　　“新国五条”出来之后，国务院办公厅出台细化政策，除了继续强调抑制投资、加大供应、稳定房价外，特别提出“对出售自有住房按规定应依法严格按转让所得的20%征收个人所得税”。正是这一规定，引发市场震动。 　　2013年整个3月，各大城市的“离婚潮”此起彼伏，究其原因无非是想赶在各地细则出台前，做好避税准备。这个月全国多个城市的二手房成交爆棚，房产登记中心排起起了长队。 　　这一切无疑增加了“新国五条”调控政策的戏剧性。按照政策原意，征收20%个税是为了加大房屋流通环节成本，进一步抑制投资性购房，让楼市回归居住本位。然而，中国楼市太具复杂性，调控措施转瞬就变成了“抢房大战”，火热的交易、丰厚的利润，打消了开发商对于楼市走低的担忧。 　　实际上，有关房产税扩容的消息一直存在，一旦房产税实行，房屋持有环节的成本将大为增加。许多房地产业内人士指出，20%的个税政策加上房产税，将是楼市调控的一把“利器”，新的投资性购房会因交易环节成本太大而放弃，原有的持有多套房屋的投资者不得不放出存量住房。因为持有成本加大，两相作用，楼价走低在所难免。 　　然而，现实楼市总是走在专业分析之前。3月“抢房”之后，买卖双方发现，根本用不着如此，3月底4月初的许多地方细则，把中央给的“填空题”基本“空”了下来，20%的个税到底怎么征，多数城市避而不谈，现实征税则一如过去。 　　有人指责地方细则轻柔落地，但是回过头来看，如果各地都严格执行先前的限购、限贷政策，房价何至于大幅上涨？正是各种博弈叠加，让楼市成为一个难以彻底看清的“黑洞”。 　　调控第N季，“成色”几何 　　急于入市、争抢过户、量价齐升……在3月的楼市上演了一幕幕抢搭政策“末班车”火爆场面的情况下，由“新国五条”及其地方细则构成的楼市调控第N季，成色几何？引发全社会的关注。 　　国家统计局发布的“3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，全国70个大中城市中，68个城市新建商品住宅价格环比上涨，66个城市二手房住宅价格环比上涨。楼市“高烧”似乎在3月达到了顶峰，后市会在调控政策的作用下出现转机吗？ 　　“新国五条”出台，楼市“降温”迹象已经出现，只是数据上的反应可能要慢半拍。有人指出，受20%个税政策的刺激，3月楼市出现成交放量，随着各地细则落地，楼市进入“后细则时代”，买卖双方重新走入观望情绪。一、二线城市的二手房和新房成交量均出现了下降。 　　“调控起、房价稳”是规律，但都难以维持长久也是规律。自2009年以来，调控政策已经历经5次升级。2011年1月的“新国八条”可谓“史上最严”，以限购、限贷让房地产市场沉寂了一年之久，但是均衡态势在去年下半年被打破，房价再度进入上涨通道…… 　　当前，“调控无用论”流行。一些开发商认为