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房地产开发市场管理中存在的问题与对策 　　【摘 要】随着金融危机席卷全球，我国经济也不可避免的受到了波及和影响。这种情况下作为实体经济中的重要组成部分的房地产行业也面临了一系列挑战，如何做好市场管理，解决发展中存在的问题，将是房地产行业在下一个阶段中要面对的管理问题。 　　【关键词】房地产管理 　　一、房地产开发市场目前存在的主要问题 　　1、存在较为严重的开发商注册资本虚假问题 　　房地产项目的特殊性之一的表现就是其投资金额巨大，而评价一个开发商是否有能力开发该项目的最重要的衡量手段就是注册资本。就目前来看，一些开发商为了在市场竞争中占有优势，不惜采用各种舞弊注册虚假资本，这样导致的直接后果就是其所承建的房产项目的运作易出现资金断链。一旦出现这种情况，不仅会给国家造成严重的经济损失，还会威胁消费者的利益，所以有关部门在企业注册资本的清查和核实阶段应该加大管理力度。 　　2、开发企业贷款使用不当 　　所谓的贷款使用不当，主要有两种：即顶名贷款和贷款挪用。一般来说，房地产的开发商在经营和建设过程中，可以从以下几个渠道获得贷款：即土地权抵押贷款、在建工程抵押贷款、住房按揭抵押贷款。所以，如果一个企业正常进行资金运作，银行和政府是可以提供一定的有效资金支持的，但是由于近些年来我国的房地产行业发展速度较快，很多企业从中看到了商机，不满足于单一的房产开发项目，一般都要同时开发几项房产项目。这样导致的直接结果就是资金链条的紧张，在这种情况下，一些地产商为了获得银行贷款，便采取了顶名贷款和贷款挪用的办法来环节自身的资金问题。而这种做法对于银行来说，是具有非常大的风险的。 　　3、产商楼房抵顶工程款现象频发 　　上文中我们提到了由于房地产开发商的急利行为易导致多种资金问题，而这些问题的处理不当，不仅不会缓解当下的资金缺口，还会引发新的房产管理问题。就目前来看，我国的楼房抵顶工程款行为有着上升趋势。也就是说房地产开发商在楼房建成后，以完工的楼房来抵偿其欠款。这种做法不仅会造成工人的工资拖欠，还会形成风险和债务的转嫁，不利于银行的贷款业务的发展。 　　4、二手房抵押风险大 　　由于我国的房价近些年增长较快，致使我国的二手房交易呈现上涨趋势。而国家给予对城镇居民的住房改革，对二手房交易实行了一定的抵押贷款的优惠政策。这种政策的实行虽然缓解了一些二手房交易中存在的资金问题，但是也给房产开发商以可乘之机。也就是说如果不能正确和客观的评估二手房所在的地段和年限折合的价值，将会给买卖双方造成不必要的损失。 　　5、住房供应结构失衡，空置楼房多 　　随着人们观念的转变，消费者对于住房的需求层次也在不断的发生变化。而如果房地产开发商不能及时的顺应市场的发展趋势对建房结构进行调整，将会导致更为严重的供需矛盾。就目前来看，我国的中低档住房供不应求，而高档住房明显供大于求。这样不仅导致了部分楼房的空置，造成了资源的浪费，还使得一些消费者无力购置住房，不利于社会经济的和谐发展。 　　二、加强房地产市场发展规范管理的办法 　　基于上文中我国房地产市场中存在的这些管理上的问题，笔者认为有关部门应该从以下几个方面进行加强： 　　1、加强对房地产企业注册资本的构成的审查 　　有关部门应该制定严格的审查程序，对房地产开发商的建筑资质和注册资本进行审查，只有这样，才能尽可能的避免开发商恶意竞争，无法完成开发项目的情况，也就是说应该把房产开发的风险扼杀在摇篮中。为了起到更好的惩戒作用，应该对于查出的谎报注册资本的开发商进行严厉的打击，对于其承接项目进行严格的限制，只有这样，才能规范市场秩序，避免不正当竞争导致的市场问题的产生。 　　2、应将个人贷款管理纳入信贷信息咨询管理系统 　　从目前我国的银行管理来看，银行间的用户信用数据还不能共享，这样不仅会给个人贷款的审核带来不便，还不利于打击顶名贷款和贷款挪用的房地产开发商。因此，为了能够更好的了解和审核贷款信息，银行管理应该出台相应的数据和信息共享政策。我国的一些城市已经开始研发该类信用评价软件，相信这样技术能够在未来的房产管理中被广泛的应用。 　　3、有关部门及早建立和规范的个人资信等级评估制度 　　个人信用体系应征集个人多方面的信息，具体为：（1）个人的基本情况，包括年龄、职业、家庭成员情况、工作情况等。（2）个人的品格、与银行和其他非金融机构之间资金往来情况、有无犯罪记录等。（3）个人拥有的资产包括银行存款、车辆、有价证券、房产等。（4）个人经济收入的稳定程度，家庭经济支出情况，参加医疗、养老、失业、人寿保险的情况等。为了防范个人信用风险，银行应加速个人资信信息与评估体系的建立，并把借款人的资信状况作为是否发放抵押贷款的首要条件。因为完备的信用评估制度的建立不仅能促进对借款人风险的