营销策划-商业综合体-2013贵阳天一广场综合体项目营销策划报.pptVIP

项目功能解读 项目现状分析 国家千亿级数字内容产业园位于规划项目地址的东面，交通极为方便，产业园区集物业管理、商务、以及技术等一体，使得项目具有更大的昭示力。 国家千亿级数字内容产业园 项目功能解读 项目现状分析 国家行政涉外酒店、国际甲级（顶级）涉外写字楼规划在项目以北，临观山东路，交通便利。项目是打造商务、酒店、公寓等为一体的都市娱乐目的地，提出“24小时慢生活广场 ”这些都为酒店提供了有利的因素。 国家行政涉外酒店、国际甲级（顶级）涉外写字楼 国家行政涉外酒店、国际甲级（顶级）涉外写字楼 项目功能解读 项目现状分析 国际精英创业基地规划在项目地址的东北方向，紧邻长岭南路和观山东路，地理条件优越。建筑具有可辨识度，大气和时尚等特征，在环境空间上发挥城市景观发展和项目内部商务水街，广场等公共敞开的作用。对人流起着积聚和对人才有吸引的作用。 国际精英创业基地 国际精英创业基地 国际精英创业基地 项目SWOT分析 SWOT分析 优 势 劣 势 1、本项目临近市政干道，其召示性及可达 性均较强。 2、地块方正，利于规划。 3、新客站、轻轨规划，区域交通将全面升级 1、人流量少，商务配套缺乏。 2、区域现办公氛围不够，需要一段时间的培育期。 机 会 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 1、公共交通的完善及轻轨建设，有利于商业价值 的提升。 2、当前宏观政策有利于办公市场销售。 3、政府对科技产业园区的规划，未来区域 潜力巨大。 1、把握市场发展趋势，面向目标客户群需求，合理设计产品；2、充分发挥区域优势，深入挖掘客户需求，有效规避竞争；3、利用其他优势，合理设计户型内外部结构及功能，塑造更具吸引力的生活空间尺度； 1、强化区域未来发展前景，弱化乃至消除消费者心理障碍； 威 胁 发挥优势，转化威胁 减小劣势，避免威胁 1、写字楼供应量庞大。 2、随着同区域地块的开发在未来将产生同类竞争 威胁，如德福中心，具有一定规模。 3、大量写字楼的开发，也将在未来市场分流大部 分客群。 1、充分挖掘细分市场，在把握未来市场发展大势的基础上，塑造差异化竞争；2、在开发主题与理念上区别并超越竞争对手，以优质的产品和主题生活方式引领市场；3、通过借势推广，凸显项目形象，树立项目核心竞争力，注重社区品质的营造； 1、抓住主流客户需求，打造差异化产品，实现差异化竞争；2、注重社区整体规划理念及内部配套设计；3、扩大区域客户层面，以产品细分客户市场； 第二部分 价格制定——系数比较法 *上述为建筑面积 比较因素 项目名称 权重 本案Px 德福中心a 东原大唐b 7900 9000 分值 分值 分值*权重 分值 分值*权重 基本条件 地段 0.1 100 90 9 100 10 道路交通 0.08 100 95 7.6 100 8 外部环境 周边商务环境 0.08 100 90 7.2 100 8 周边配套 0.08 100 85 6.8 95 7.6 产品因素 产品规模 0.04 100 95 3.8 85 3.4 车位 0.04 100 90 3.6 92 3.68 物业档次 0.07 100 100 7 90 6.3 物业外观 0.06 100 100 6 90 5.4 公用设备 0.07 100 90 6.3 85 5.95 户型 0.06 100 100 6 100 6 配套服务 商务配套服务 0.06 100 100 6 96 5.76 物业管理 0.06 100 105 6.3 85 5.1 附加值 入住客户层次 0.08 100 90 7.2 90 7.2 未来规划 0.08 100 100 8 85 6.8 发展商品牌 0.02 100 100 2 100 2 推广因素 推广投入及渠道 0.02 100 90 1.8 80 1.6 综合分值 Q总=100　 1 100 94.6 92.79 板块价格的确定： 参考均价说明： 各案均价按照目前销售价格取得 以上均为按建筑面积计的均价 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Qx/ Qi）Pi 注：Pi为按揭均价 Pa’=（Qx/Qa）Pa =（100/94.5）*7500=7936（元/ m2） Pb’=（Qx/Qb）Pb =（100/92.79）*7200= 7759（元/ m2） 由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则： 由Px=∑PiWi，得：Px= （Pa’Wa+ Pb’Wb）/（Wa+Wb） =（7936*60%+7759*40%）/（6