营销策划-社区商业-中原地产-2014中信领航一期商业营销策划报告.pptVIP

业态分布 项目1地块前方靠近航程大道的项目主出入口，可以设置成承租能力较强且展示面较好的零售店。例如：品牌服装、休闲服饰、社区便民超市店，银行等。 航程大道 住宅区 住宅区 业态分布 航程大道 住宅区 住宅区 项目1地块西面街铺因其靠近未来大体量住宅可以设置成补充类社区配套+烟酒零售类商业，即可以补充超市店的业态差异又可以满足周边居民的基本消费需求，例如：士多店、水果超市、烟酒店、中介、茶庄等。 业态分布 项目2地块西面街铺因有一家较大面积的商铺，因此可设置成小型超市+少儿用品消费场所，主要片区内居民来此消费。例如：华润超市社区店、特色咖啡厅及文具店等。 航程大道 1 0 7国道 住宅区 业态分布 项目2地块北面街铺可设置成少量社区配套+餐饮类商业，主要作用为填补片区空白并能吸引107国道的消费者聚此消费。例如：湘菜馆、粤菜馆、酒楼等。 航程大道 1 0 7国道 住宅区 投资收益分析 针对中信领航商业售价的预估，我司基于以下两个方面综合考虑: 投资收益法测算预估售价 市场比较法测算预估售价 项目售价定位预估 项目售价定位预估 方法一：投资收益法预估价格 投资收益法根据商业租金与投资回报率来确定预估售价，按照项目租金收益预估与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为3.55%，均价＝租金*12/平均投资回报率。 据此本项目销售均价推算如下： 商铺位置 面积 平均租金 平均售价 平均回报率 桃源居步行街街铺 35 280 76000 4.42% 招商果岭东区街铺 48 220 83000 3.18% 勤诚达世纪大街 90 180 80000 2.70% 香缤金街街铺 75 150 46000 3.91% 合计 193 3.55% 平均值得出项目售价： 193*12/3.55%=65098（元/㎡） 项目售价定位预估 方法二：市场比较法预估价格 通过选取本项目周边具有可比性商业物业的售价进行比较分析，测算本项目平均售价，主要从以下几个要素进行比较： ■整体区位 ■商业氛围 ■商业属性 ■实用率 ■交通条件 ■展示条件 ■赠送面积 ■升值前景 比较 因素 权重% 可类比项目 本项目 桃源居步行街街铺 招商果岭东区街铺 勤诚达世纪大街街铺 整体区位 20 15 16 16 18 商业氛围 15 13 10 12 10 商业属性 15 11 11 12 13 周边配套 15 12 11 10 13 交通条件 10 7 8 6 8 升值前景 10 6 6 6 10 规模主题 10 8 7 5 9 展示条件 5 3 4 3 4 合计 100 75 73 70 85 项目售价定位预估 方法二：市场比较法预估价格 根据可比项目售价，通过比较法进行售价测算，得出项目参考售价金，如下表： 指标 　参照项目 本项目 桃源居步行街街铺 招商果岭东区街铺 勤诚达世纪大街街铺 合计权重值 75 73 70 87 售价（平均值） 73000 83000 80000 —— 权重值比例 86.21% 83.91% 80.46% 100% 所占权重 60% 20% 20% —— 权重均价 37759 13929 12874 64561 根据市场比较法推导出本项目铺位平均售价约64561元/㎡。 项目售价定位及收益预估 根据投资回报法和市场比较法分别得出项目的售价，经综合考虑，取其平均值作为参考价格。 按投资回报率反推所得价格 市场比较所得价格 项目正常售价建议 65098 64561 64829 备注：以上价格为预估销售均价，不包括我司代理佣金点数，最终销售价格需要根据结合市场情况及认筹量以及客户摸底情况进行最终定价。 计算公式：(按投资回报率反推所得价格+市场比较所得价格)/2 总面积（㎡） 售价（元/㎡） 项目正常售价建议（亿元） 9349.12 64829 6.0609 892.88 55000 0.4910 合计 6.5519 售价预估： 销售预估： 备注：由于116号铺面积为892.88㎡，商铺面积较大，商铺适合的业态较为单一，销难度较高，需要寻找合适客户群体。建议降低价格出售，故价格方面相应往下调整至5.5万元/㎡。 实收预估：64829*（1- 3.05%）=62852 备注：以上价格为预估实收价格，实收价格需在销售价格上减去过户需缴纳契税3.05%。 项目投资回报预测 项目 金额（亿元） 备注 总投资成本 4.5 按项目整体预期总成本计算 总收益 6.552 按项