营销策划-商业街-智帝中国-泗州第一街2014年度营销报告.pptVIP

前期媒体分析（如图） 销售回顾 SWOT分析 产品定位 余铺分析 销售回顾 SWOT分析 产品定位 经过如上分析可知， 17#、19#、20#三栋楼共计商铺123个，现已销售57个，销售率为46.3%，余66个。 楼层 余铺（个） 占比 单一层 14 21% 单二层 25 38% 连体 13 20% 三、四层 14 21% 共计 66 100% 销售回顾 SWOT分析 产品定位 核心地段：项目处于泗县最中心地段，地利人和天赋优越。 商业氛围：坐拥周边成熟的商业运营氛围，人潮涌动人气旺盛。 综合业态：泗县唯一的大型城市综合体，引领市场升级，舍我其谁。 领先品质：8台手扶电梯直达商铺二层，立体式商业街铺领衔泗县。 品牌商家：KFC等强势入驻，泗州第一街成功运营指日可待。 优势（Strength） 销售回顾 SWOT分析 产品定位 二楼商铺在当地市场接受度不够，具有很大抗性； 部分商铺面积较大。 劣势（Weakness） 销售回顾 SWOT分析 产品定位 住宅市场供大于求，商铺仍是投资地产首选； 城镇化，人口聚集，利于商业发展。商铺价值提升； 竞争项目地段都较偏远，可竞争项目少，市场选择容易聚焦。 机会（Opportunity）： 销售回顾 SWOT分析 产品定位 人口基数有限，购买力一般； 市场只认可一楼街铺，对于二楼商业负面认知较多，需要引导和教育 。 威胁（ Threat）： 销售回顾 SWOT分析 产品定位 项目定位 泗州第一街项目是目前泗县规模较大的商业综合体，毫无疑问是： 傲视群雄 泗县商业龙头 龙头地段、超大体量、综合业态、龙头品牌。泗县第一，再无第二。 龙头老大，舍我其谁！ 3 营销策略 ○综合传播，大量推广，“满城尽是第一街”。 整盘策略： ○充分蓄水，五一，十一旺季开盘，抢夺人气。 ○一层、二层商铺对比式销售，以一层的高价格带动二层销售。 ○全年以“开业倒计时”为噱头，以入驻品牌宣传带动项目销售。 重复产品价值 实现市场认可 如何加速二层商铺尽快被市场认可，加快项目的销售？ 二层策略： 说 看 听 比 诱 1、商铺投资，地段是王道！ 中心地段，三楼照样有生意；外围地段，沿街也没什么生意。一切只因：聚焦。中心只有一个，配套资源高度汇聚，吸引人潮自然聚焦。 二楼也在中心，二楼也是稀缺资源！ 说 2、1楼2楼3楼不是关键，人流多少才是核心！ 上海新世界，生意做到7楼；合肥大小商场，4楼也做生意！为什么？中心地段稀缺，只能上楼！业态布局合理，想买就得上楼！手扶电梯直送，上楼不用走路！必须上，只能上，容易上！随着城市扩张，人流涌入，在市中心，上楼做生意是趋势。 3、品牌商家已进驻二楼，你还不来？ 二楼生意怎么做，好租不好租？不用你操心！肯德基已经抢先进驻，品牌超市已经签约，相信他们做生意的眼光！你做房东收房租就行啦！ 说优势，优化说辞 SP活动：灵璧、合肥、上海二楼商业考察 活动主题：灵璧，合肥一日；上海二日旅游购物游 活动内容： 开发商出车，召集意向客户考察周边成功二楼商业，眼见为实，体验二楼做生意的热度。眼见为实，打消投资疑虑。 看 看样板，眼见为实 SP活动：二楼商业讲座 活动主题：看那些在二楼做生意的商家 活动内容： 以知名品牌上二楼做生意为例证，强调二楼商业的价值。例如： 肯德基、麦当劳、三福百货、波司登羽绒服、吉的堡英语、优衣库等。 听 听讲座，科学分析 比 比价格，拉开一二楼价差 目的： 形成一、二层商铺的价格差，促进二层余铺的去化。 内容： 一层商铺单价在之前基础上进行适度上调，二层商铺保持原来不变。以此形成价格差，促进二层的销售。 诱 每月特惠 活动时间：每月一次（周六或周日） 活动目的：促进二层商铺同期去化。 具体流程：每个月拿出位置较差，总价较低的几套商铺，吸引中小客户，制造市场热度。 年度推广主题 跟随商界龙头 赚动大未来 泗州第一街，2014开业倒计时 年度推广主题 跟对人，才能赚到钱！ 跟着苏果超市，不愁没房租； 跟着肯德基，不愁租期短…… 跟随泗县第一街，不愁不升值！ 投资，要投龙头，傍款，要傍大的， 跟随商界大腕，商业龙头，赢得大未来！ KFC来了，你还不来？ 相信全国大型连锁超市的判断 阶段一 阶段二 跟随世界500强企业的眼光 苏果超市来了，你还不来？ 2 1 泗州第一街，2014开业倒计时 跟随商业龙头 赚动大未来 3 推广主诉求： 工地围墙方案 工地围墙 报告纲要 1、市场分析 2、项目分析 3、营销策略 4、阶段推广 1 市场分析 宏观市场 中观市场 微观市场 2013中国房地产市场形势总结 1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化 (1)?中央新思路：坚持调控整体平稳，推进全面深化改革 ?年初国五条加码调控，坚持从紧遏制房价快速上