营销策划-商业街-纬立行地产-2013融景城九曲花街商业思路沟通稿.pptxVIP

融景城·九曲花街商业思路沟通稿 重庆纬立行地产顾问有限公司 2013年6月 价值实现，是企业对【九曲花街】的目标与期望 纬立行渴望能够与贵司携手，全力以赴达成以上三个目标 【九曲花街】渴望达成的三大目标 成为项目170万高端滨江大盘的形象名片 良好经营，吸引人气聚集，促进项目整体价值提升 快速、高溢价的去化，实现资金回笼目的 纬立行对[九曲花街]的认知 北滨路已经成为以餐饮、休闲、娱乐为主的城市新兴商圈， 未来将会与江北嘴，观音桥两大CBD形成业态上的互补，成为三足鼎立的局面 版块内8-10万高端业主，滨江40万常驻人群…… 辐射两大CBD超过200万商务客群与消费人群基础…… 北滨路的市场空间其实很大！ 商圈/项目 消费人群 观音桥商圈 约100万人 江北嘴商圈 约30万人 信和项目 总体量100万方 约1.5万人 龙湖春森彼岸 总体量80万方 约1万人 珠江太阳城 总体量100万方 约1.5万人 融景城 总体量170万方 约2万人 超过30万方的商业集中放量，已促使北滨路商业进入多维度竞争时代 地段与江景是区域内商业的同质资源，[九曲花街]并不占绝对优势 信和项目的“高端”、星悅荟的“商务”、鎏嘉码头的“院落建筑”， 面对各具特色的竞争对手，要打动日趋理性的投资者与经营者， 3万方的【九曲花街】无论是销售去化还是招商经营，都需要“四两破千斤”的智慧 重庆CBD首席商务会客厅 世界级滨江休闲平台 国际美食娱乐旗舰 高端品牌零售+大型超市主力店 观音桥商圈版块业态延伸 满足自身常驻人群，酒店及商务客群需求 一个清晰明确，差异化的定位，可以为项目树立一个独特的市场形象 精准的差异化定位，是【九曲花街】价值实现的关键 带来 人气与口碑 带来 档次与形象 消费者的认同 经营者的认同 带来 溢价与去化 投资者的认同 树立市场形象 价值实现 精准定位 以餐饮、休闲娱乐为主的目的性消费是北滨路商业的主要特征； 前往北滨路消费的主要客群：滨江常住人群、CBD商圈周边商务及消费人群，城市旅游观光客群 集中在商圈释放 各项目基础配套 吸引目的性消费，是滨江商业发展的方向 观音桥商圈以传统商贸零售功能为主， 零售、餐饮、休闲娱乐、生活服务业态比约为，72%：13%：9%：6%，餐饮休闲娱乐业态明显不足 商圈内交通拥堵，停车困难，随着商圈扩容，北滨路成为江北乃至两江新区的餐饮休闲娱乐目的地 市场机会挖掘 区域内面向客群以中高端收入人群为主，各项目定位档次差距不大； 但【九曲花街】与竞争对手相比，体量相对较小，业态丰富度相对较弱； 集合目标消费群体喜好的单一业态，形成主体鲜明的目的性消费场所，吸引目的性客群是项目生存的最佳空间 市场机会挖掘 【九曲花街】受体量影响，业态丰富度无法与竞争对手相比，必须细分市场，挖掘空间 北滨路各业态体量容量预估 消费群体 人群基数（人） 吸引比例 吸引人群（人） 版块核心消费人群 80000 100% 80000 滨江消费群体 400000 60% 240000 辐射商圈人群 1500000 30% 525000 合计 1940000 —— 845000 人均全年消费支出 14974.49元 人均服务性消费支出 3741.05 元 餐饮所占比例 占比45% 1683.2元 娱乐休闲所占比例 占比23% 860.7元 餐饮总消费额 1422304000元 休闲娱乐总消费额 727291500元 餐饮平效 15000-18000元/年 90000-100000㎡ 休闲娱乐平效 10000-12000元/年 60000-70000㎡ 北滨路辐射消费人群预估 目标群体消费能力预估 备注： 餐饮坪效来源星悅荟：单铺日营业额1-2.5W 休闲娱乐业态坪效来源市场调研； 市场机会挖掘 通过数据量化各业态的市场空间容量，判断竞争趋势 业态种类 商户列举 数量（家） 业态占比 餐饮 餐饮主力店 蕉叶 1 2% 主题餐厅 头等舱、棠椂 32 63% 娱乐 旗舰娱乐会所 千极、蝗家、帝豪 4 8% 格调娱乐 W CLUB 弗雷顿 2 4% 休闲 慢调休闲 苗品记、乐浮咖啡 5 10% 康体养生 一点道足道、禅庭SPA 3 6% 特色体验 红酒、雪茄 3 6% 生活服务 美发 2 4% 合计 52 100% 鎏嘉码头 业态规划：世界美食总汇、国际娱乐集群、巨幕影院、高端精品酒店 信和项目 业态规划：高端商务配套，精品零售、餐饮休闲 星悅荟 市场机会挖掘 各竞争项目中餐饮业态均占据较大比重，未来竞争激烈，而休闲娱乐业市场空间相对较大 北滨路现有商业业态餐饮较为集中，未来竞争压力将会加剧； 主题化、个性化、特色化的休闲娱乐竞争压力相对较小； 【九曲花街】可抓住市场空白，打造以主题化休闲、娱乐业态为主的目的性消费场所； 每个竞争对手的餐饮业态规