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小区房地产开发项目可行性研究报告 第一章 投资资环境分析 国内内环境：中国房地产还有200年以上的好景 2004年年12月3日上海新国际博览览中心，第六届中国住交会拉拉开序幕。与往届相比，本届届住交会无论是在规模上还是是人气上都堪称史无前例。共共有253家房地产企业及相相关行业代表参加本届展会，，从侧面反映开发企业普遍对对未来房地产市场预期向好，，一致认同住交会主办方所预预言“中国房地产还有20年年以上的好景” 。 20003年中国GDP增长的99.3个百分点中，有1.88个百分点是由房地产业直接接贡献的。 57个相关产业的的产出增加，没有一个其它行行业有如此广泛的行业推动力力。 1998年以来，中国国房地产开发投资、竣工面积积、销售面积始终保持了年均均20%左右的增长。 20003年中国住宅投资占GDDP比例超过了美国，已经达达到了5.7%。而在美国，，房地产业作为国家经济的三三大支柱产业（汽车、医药、、房地产）之一，已持续了550多年。 2020年，中中国的城镇人口将达到10..2亿人，年均增长4%，城城镇住宅存量面积将达到3330亿平方米，比2004年年将净增198.5亿平方米米，年平均需净增12.4亿亿平方米。” 1、湖北省省宏观政策的指导 20044年6月，为了促进房地产业业的持续快速健康发展，根据据《国务院关于促进房地产市市场持续健康发展的通知》，，结合我省实际，湖北省政府府出台《省政府关于促进房地地产业持续健康发展的意见》》，将在一定程度上刺激商品品房市场，保证房产市场健康康发展。 2、政府出台房改改政策，取消福利分房 22000年年底荆州政府取消消福利分房制度，个人购房数数量骤增。同时，随着居民收收入水平不断提高以及消费者者观念的转变，消费者对商品品房的需求也持续呈上升趋势势，在很大程度上刺激了商品品房市场迅猛发展。 3、人人口城镇化，扩大了市场消费费需求。 4、随着人均收入的增加，，人民生活水平的提高，市场场消费能力逐步增强。 20003年荆州市城镇居民人均均可支配收入7093元，上上年增长7.4%。人均消费费支出5400元，增长3..3%；2003年全市农民民人均纯收入2502元，增增长3.9%。(摘自：《荆荆州纵横》之《2003年荆荆州市经济运行特点、问题及及对策》) 2004年荆州州市完成生产总值430亿元元左右，同比增长8．5％，，城镇居民人均可支配收入77600元，比上年增长7．．2％；农民人均纯收入30002元，比上年增加5000元，增长20．0％，增长长速度创九年来最好水平，增增长速度居全省第一位，增加加绝对额居全省第二位。（摘摘自：荆州市人民政府新闻发发言人办公室《2004年经经济发展情况新闻发布稿》）） 近年来，，相当一部分住旧楼房和平房房的居民为了改善居住条件，，将以旧换新，以小换大，逐逐渐从追求“居者有其屋”向向“居者优其屋”发展。电脑脑、移动电话、摩托车等消费费的快速增长带动了城市消费费品市场的活跃，汽车、住房房消费的增加预示着新一轮消消费结构升级已为期不远。 5、同类物业的市场情况 三、荆州房地产消费费市场的新机遇：旧城改造与与银行按揭 1、旧城改造，，造成了需求量的增加 2003年，政府出台“为为古城减压，城内只许拆房，，不许建房”的新规划，开始始对城墙及城内古迹、古建筑筑加以保护。同时下令城内十十二万人外迁六万，短期目标标是三年迁出三万人。这给城城外的房地开发提供了良好的的市场环境。 2、银行按揭揭政策的出台，让大量经济实实力不是很强的家庭也步入了了购房者的行业，增加了市场场的需求量。在银行按揭政策策，这些消费者通常仅需支付付相当于总房款两至四成的首首付款，即可提前入住，享受受房产的居住权。这就大大增增加了消费人群数量，有效刺刺激了房地产市场。 项目概况 新风小区二期工程———城南春天项目（以下简称““本项目”）位于荆州城南经经济技术开发区，建设中的大大学城的中心。北临城南片区区交通主动脉——高规格景观观路南环路，目前南环路拓宽宽工程已顺利结束；西面的屈屈原南路，是连接南环路与市市中心的纽带，其拓建工程已已经动工，预计2005年底底将全部竣工，届时将大大改改善目前需绕道进入市中心的的状况，在相当大程度上增强强本项目的地理优势。 “新风小区””项目规划总用地面积为611730.85平方米，总建建筑面积100300平方米米，总居住人口2639人。。其中，已开发的一期工程用用地面积9666.61平方方米，建筑面积22000平平方米。 22004年度房地产开发计划划。用地面积52064.224平方米，总建筑面积822000平方米，其中含住宅宅建筑面积70803平方米米，商业用房面积9659平平方米，公建面积1538平平方米。总套数为6