营销推广-别墅区-中原-清山慧谷2013年度营销推广计划.pptxVIP

谨呈：苏州科技城发展有限公司清山慧谷2013年度营销推广计划苏州中原SuZhou.04.2013年度营销目标费用内容4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计计划总销金额27503850165011001100275027501650110020350营销推广费用152015101018181515171销售回款2067667171713672417241713671367136716783分解联排710433774348Ps：合院与联院1套抵两套具体推货策略以联排推售为核心，合院、联院推售为辅强调联排优劣势房源搭配及价格调整，分小批次进行推售（月均7套），逐月拉开价格，制造房源珍贵，升值空间较大的氛围，让客户感到物超所值每月拿出1套联院及3套合院进行搭配营销，丰富产品线，制造与联排物业的差异化对比独栋只推出样板房，价格提升到2000万，拔高项目调性推售铺排4-5月幢号室号总建筑面积月份203288.984 302257.494 303257.494 304257.494 305261.84 901381.024 904313.934 1002351.084 1003350.934 1004350.934 1005350.934 3805350.9353806354.2853902314.8153903313.9853904313.9653905313.9653906316.325推售铺排6-8月幢号室号总建筑面积月份3301362.5563302352.963303351.6563304351.6563305361.186502314.857503313.937504313.937505321.8874501353.3484502350.3484503350.348推售铺排9-10月幢号室号总建筑面积月份3201380.1993202314.1693203313.2493204313.2493205313.2493206315.3793601381.0293602314.8593603313.9393604313.9393605321.889300138016103003313.24103004313.24103005313.24103006315.3710推售铺排11-12月幢号室号总建筑面积月份3102351.08113103350.93113104350.93113105350.93113106354.28114301314.99124304314.99124402312.86124404314.9912面临的问题项目缺少市场认知，来访客户量极度匮乏；项目销售两年，库存房源分散，优势房源不足；项目实景现房，建筑优势缺乏传播，园林建设缺乏养护；销售动线缺乏感受度；项目价值树立① 区域价值高新区政府扶持的重点区域资源优势苏州唯一真正上风上水的山地别墅宜居环境360度环绕风景的自然生活品质配套高端生活休闲配套一应俱全交通价值立体交通网路四通八达的黄金要地稀缺产品双首层半坡纯别墅社区项目价值提炼城市别墅紧邻区域CBD，享受城市繁华半坡别墅苏州唯一的真正坡地别墅2核心价值1三重自然景观600亩诺贝尔湖、12座山峰环抱、国家级太湖湿地公园34低密建筑稀缺0.51容积率别墅营销关键挑战|客户经营·项目完成销售目标与现阶段客户预期的重大差距销售目标要求现阶段保证价格的同时也要重点关注去化速度，而现阶段客户对于本项目的价格预判，是基于对项目在区位、产品的高度认知形成共同点，但现阶段客户对项目的区域和产品的认知是远远不足的，严重影响了本项目的销售。因此，必须突破认知价值的障碍，才能实现项目利润贡献和去化速度的核心战略目标。|时机差·未来市场波动性与项目销售节点把握根据中原分析，苏州高端别墅类豪宅即将进入集中放量推售期；同时根据主要竞争对手的推售时间判断，本项目有必须进行截流目标客户，而提前截流必须要有充分的工程节点配合，突破节点限制，把握客户、截流客户，成为重要的营销任务。策略破题|客户经营·项目完成销售目标与现阶段客户预期的差距策略突破1：定位全面升级“科技城核心，原创半山纯别墅”解决价值认同障碍策略突破2：形象突破升级——突破项目原有的形象推广，引进全球视野设计策略突破3：推广档次升级——更高端、更有效的精准聚焦推广媒介运用策略突破4：推售策略升级——批批立标竿，联排单位搭配走货定义组团档次策略突破5：展示接待升级——更匹配项目档次的展示、接待流程、物料解决认知标杆建立策略突破5：客户经营升级——客户维护方式、项目价值体验方式升级策略破题|时机差·未来市场波动性与项目销售节点把握策略突破1：小批量多批次的推售、持续的在市场上制造销售信息截流与锁定策略突破2：举办客户圈层营销活动，挖掘银行、商会、高尔夫俱乐