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《房地产营销策划》论文指导教师：李桂云 专业：环艺091 姓名：孙玉竹 学号：座机电话号码14房地产营销策划小论 房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。 房地产营销策划的原则 房地产营销策划的原则营销是一项复杂的系统工程，在房地产营销实践中，有很多的规则和原则是必须要把握的。但是其中我们最需要把握的以下三大原则。营销策划必须从客户和市场需要出发策划人从客户出发，综合分析，投其所好，才能打动他们，夺得更多的市场始终保持整体营销的观念营销策划讲究的是创意，因此，策划的灵感与创意一定要忠实于总的主题。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，要规范布局、互相协调，目的一致，实现营销的整体性。营销策划与销售紧密呼应a.物价：物价上涨，投资者预期上涨的心里反映在房地产方面，也造成价格上涨。 b. 土地价格：土地是房地产的原料，原来价格的上涨，房屋成品价格也会水涨船高。 c.利率：银行利率的提高紧缩对降低买方势头很有效，可刺激房地产的投资。 d.货币供应量：当货币供应量增加时，土地价值相对减少，此时若想得到与原来相同的价格的土地，势必要提高价格。 e.经济增长率：经济增长迅速，表示人民币收放提高，购买力增强，提高房地产价格，反之，则降低. f.人口状态：人口成长率高或人口集中地区，对方地产的需求增加，房价因市场功能而自然提高。 3自然因素 位置：属性优劣不同而有价值的高低。地段好，交通便利的地区自然价格就高。 面积：土地面积越大，适于整体规划，价格较高,反而因缺其不可而变成奇货可居。 地势：平原或地势平坦适用于房屋兴建，产品规划，但若为山坡地、林地、低洼地区。由于开发成本高，安全性低，相应的地价也较低。 2、房地产定价策略 房地产定价的目标就是房地产开发企业在具体制定价格之前，要在国家许可的范围内，结合本企业的生产或经营目标，拟定自己的定价策略，一般有以下几种类型： 追求最大利润：获取最大利润对于每一个经济者来说是极为自然的事情，因此它也是房地产开发企业所追求的重要目标。 生存：如果企业受到生产过剩、竞争激烈和顾客需求不断变化等问题的困扰时，就应将求生存作为主要的目标。 获取合理的投资收益率：房屋一般的成本包括土地成本、建造成本及营运成本。此外，加上一定比例预期的利润即可达到合理投资报酬的利润。 保持价格稳定为定价目标：一些房地产企业为了巩固自己的市场占有率，期望保持自己商品房价格的稳定。 最大的市场占有率：价格是企业与竞争者及购屋人之间最敏感的核心，当条件相当的两处或多处工地在激烈竞争时，价格较低的方案通常能够领先群雄，而有最好的市场占有率。 关于房地产营销策划创新的思考 房地产自进入买方市场，竞争在不断变化，消费需求也在不断变化，适应这种变化是企业生存发展的基础。企业能够真正地战胜竞争对手存活于市场的原因，是因为它创造了新的价值。 结束语 从改革开放20多年至今，中国的房地产业发生了翻天覆地的变化，尤其加入WTO之后，更是面临着一个空前的挑战与机遇并存的时代，从本文的分析来看，中国房地产业仍旧可以有很大的发展空间，而其中的关键就是与之相关的营销策划手段的合理运用。如今的中国楼市还是群雄并起、一片混沌的时代，我们可以预见，只要能正确认识房地产营销策划的合理内核，综合运用产品、价格、促销、渠道等营销策略，讲求营销的整合性，各环节应做到目标一致，协调配合，那必将在未来的广阔市场中争得一片天地。 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突