反思控制性详细规划的土地开发强度指标.doc

反思控制性详细规划的土地开发强度指标 　　摘要：随着《中华人民共和国城乡规划法》和《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规的颁布实施，控制性详细规划（以下简称“控规”）已成为我国土地有偿使用和建设项目审批管理的直接依据。“容积率、建筑密度、建筑限高和绿地率”是控制性详细规划的关键性指标，这些指标的制定直接关系到土地开发者的权益，最终影响到整个城市的规划实施。当前控制指标从制定到实施已基本形成一套完整的程序模式，但由于指标制定过程中存在缺陷以及指标缺少弹性，无法应对多样化城市发展需求。本文在反思控制性详细规划土地开发强度指标的不足时，尝试提出制定一套弹性指标的思路。 　　关键词：控制性详细规划；指标；空地率 　　《中华人民共和国城乡规划法》和《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规的颁布实施，我国控制性详细规划的法律地位、编制、审批、实施管理的模式基本固定，控规在城镇建设中所产生的作用举足轻重。正是由于控规具有很高的法律地位，故控规制定的时候也必须具有很强的科学性和实践性，但纵观当前城镇建设的实际情况，控规的单调僵化与城镇发展的复杂多变冲突，往往“控则死、变则乱”，管理之被动显而易见，也对城镇建设带来不良影响。产生这种问题的原因是多方面的，有制度、管理、技术等，而本文仅对控制编制中的土地开发强度指标制定，提出些许粗浅想法。 　　1.当前开发强度指标体系利弊 　　《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》中第十条规定：控制性详细规划应当包括下列基本内容：（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。第二项是主要对控制指标作了明确的规定，为容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等限定了区间。其中容积率、建筑密度、建筑高度之间存在换算关系，建筑平均层数=容积率/建筑密度，确定两项指标便可推演出另一项指标。当前指标体系有以下利弊： 　　1.1.控制指标体系简单方便规划操作管理 　　容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等规划控制指标简单、通用、易懂，方便了规划编制、规划管理和相关部门及企业、集体、个人等之间的沟通协调，很大程度上提高了效率。通过多年实践表明，该指标体系对城镇土地开发建设起到了重要作用，促进了土地有偿使用制度不断完善。在对盈利性房地产开发方面，该指标也起到了很大的调控作用，遏制了城镇空间过度开发，有利于保护公共空间和留出更多的开敞空间。也正由于该指标体系的实用性，加快了规划编制的普及和规划管理的规范，使城镇土地开发建设有依有据。 　　1.2.指标常数控制难以应付现实复杂多变 　　不管是美国的区划、德国的空间规划、英国的结构规划还是香港的图则，每一种规划体系或者技术都有一定的科学性，也同时存在缺陷。我国的控规体系虽然历经而多年的不断完善，具有比较成熟稳定的运作模式，但随着社会主义市场经济的不断发展，城镇功能、利益主体、利益诉求等趋向多元化，控规往往难以对发展趋势做出准确的判断，而没有准确判断的情况下凭着经验或者理论，制定了一套表面合理控制指标，在实际操作过程中，遇到了难以避免的挫败，其结果便是频繁的调整控规。如右图，Far代表容积率，BD代表建筑密度，假设某商业地块的建筑密度上限BD=60%，容积率Far上限=3.0，若该商业用地的价值高，开发主体一般追求利益最大化，虽会同意建筑密度上限，但认为容积率偏低，申请提出提高容积率4.0，通过各种论证可能最终容积率上限确定为4.0。总之，规划控制没有达到预想的目标。 　　1.3.指标制定草率规划调整修改过程曲折 　　在控制性详细规划编制过程中，规划设计人员未必都有规划管理经历，对当地城市实际情况和发展演化历程了解不够，对规划管理中所遇到的问题和解决方法不清楚，对规划相关的社会、经济、文化、环境等研究不深，直接影响了对指标数值的确定。在制定指标时，主要依据为上层次的规划、国家和地方的技术管理规定和对当前城市发展定位的判断，没有对土地价值、产业结构、征地补偿、利益主体等动态变化因素足够重视，导致了规划指标制定有一定程度的草率。但是作为控规的法定地位很高，一旦通过审批的控规便不能随意调整，确实需要调整必须经原审批程序。控规调整实际上还是走同样的路，只是把数值调到需要的目标而已，但需要花费了一年半载的时间。 　　1.4.指标数值简单导致城镇空间缺乏特色 　　控制性详细规划的指标体系，通常相同的用地性质其指标相近，这样基本框定了城市的空间形态