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关于对××煤矿物业管理工作调研报告20000年初，××矿撤销原家家属委员会，成立××煤煤矿物业管理中心，履行行物业管理的职能，实行行企业化管理，自负盈亏亏，自我发展。两年来，，物业管理中心从服务、、经营、创新和社区稳定定四个方面入手，做了许许多探索性、开创性的工工作，同时致力于从管理理物业、管理社区到经营营物业、经营社区的转变变，20001年获得山东省“物物业管理优秀住宅小区””称号。他们用自己扎实实有脚步，从前人没有走走过的地方，踏出了一条条具有矿区特色的物业管管理的新路子。他们的主主要做法是： 物业管理理属于第三产业的范畴，，服务是其基本属性。服服务于物业管理，正如生生命于人体。孙煤物业成成立伊始，就高举服务大大旗，视服务如生命，以以开展一流服务、建一流流社区为根本宗旨，牢固固树立“服务就是形象、、服务就是效益、服务就就是生产力”的服务理念念，以服务体系、服务规规范、服务形式三个环节节为重点，以更高、更快快、更好的服务赢得广大大业主的赞同，赢得了物物业管理广阔的生存和发发展空间。 服务体系规规范化。××矿宿舍区面面积平方公里，居民49929户、15000余余人，居住人员分布在集集团公司和地方十多个企企事业单位，人员多、分分布广、服务难度大。为为此设立了“事事灵”服服务网络体系。“事事灵灵”为440之谐音，顾顾名思义，就是要为住户户提供快捷、及时、周全全的服务。物业中心设立立了76440值班室，，配备机动人员，实行224小时值班，下属各物物业区也设立了相应的服服务电话，共同构成以4440为主的社区服务网网络体系。该服务体系的的建立，极大地满足了广广大住户的服务需求。22001年6月，长安村村某单元一楼下水道堵塞塞，恰巧该住户外出，粪粪便污水从卫生间溢至客客厅，恶臭难闻。邻居发发现后，及时拔通了766440服务电话，4440值班人员5分钟赶到到现场组织处理，半小时时后，所有工作处理完毕毕，三名工作人员浑身溅溅满了粪便污物，脸上却却洋溢着胜利的笑容。据据统计，440服务系统统自设立以来，共接处业业主服务需求1726次次，全部保质保量处理完完毕。 承办办人均应实行“否定报备备制”。接待业主必须使使用文明用语， 严24人被评为服务务明星，极大地调动了员员工的服务积极性。利民民区有一位八十多岁的老老大娘交费时走错路误到到了长安小区，收费员费费了九牛二虎之力，也没没有找到老人的交费单据据，通过与老人近十分钟钟仔细攀谈，终于明白大大娘是第一次亲自交费，，走错了地方。收费员二二话没说，亲自把大娘领领到所在小区交费，并把把大娘送回家。 2001年共计计投资589万元，重点点解决了职工关心的七大大热点问题：改造平房区区供水系统，解决2600户居民十余年吃水难的的问题；拆检供暖管网11800多米；修建了五五三村、 七六村道路5510米；完成了21栋栋楼的防水工作；拆除杂杂棚小屋119处，宿舍舍区实现了全天保洁，更更换闭路信号1235户户。在试验性改造向阳村村供暖管网的工作中，十十余名工作人员在滴水成成冰的严冬里，兢兢业业业、忘10点点，居民们感动地说：暖暖气即使不热， 我们心心里也暖和的。为满足住住户的不同需求，我们在在高好常规服务的同时，，开展了“家庭秘书式””的个性化服务。为住户户清扫室内卫生、看护病病人、接送孩子、义务理理发、红白理事、修理家家电、清洗油烟机、搬家家等，长安物业区还在小小区内设立了三个矿泉水水供应点，为居民提供优优质饮用水。和平物业区区进行垃圾回收，净化了了环境、方便了居民。 440”成了人们们的“口头禅”。 物业业管理作为“六条线管理理”的一部分，实行企业业化管理，独立经营，分分别核算，自负盈亏，在在不断优化服务保证企业业生存的同时，必须走经经营物业、多元经营的路路子，以保证物业管理企企业的长远发展。 一是是加强内部市场化经营。。物业管理中心对业主单单位、职工所提供的一切切产品、质量、服务都实实行市场价格结算，有偿偿收费，物业管理中心与与矿的关系也变为一种市市场交易关系。矿通过物物业管理中心向业主提供供水、电、煤气、暖气、、闭路电视信号使用等服服务，物业管理中心负责责按照一定回收率进行收收费，将收费职能下放到到各个物业小区，水、电电、暖、气回收率考核指指标细分化解到管理员、、收费员、维修工，将各各种回收率与职工工资直直接挂钩，收费率提高，，工资增发；收费率降低低，欠收部分由工资抵补补。机制一变，全盘皆活活，过去的人情电、人情情水等不良现象得到根本本遏制，收费这一老大难难问题一下子得到彻底解解决。同时，物业管理中中心采取措施，严查跑、、冒、滴、漏现象，对辖辖区8500米管网进行行检测，共查出漏水点2200余处，仅水费一项项就减少损失10万元。。更新计量手段，对平房房老区供电线路进行发行行更换了480户智能电电