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新时期房地产企业税收筹划的风险及防范的综合分析 　　摘 要：分析了房地产企业涉及的主要税种的税收筹划，指出了房地产企业税收筹划的误区，探讨了房地产企业税收筹划风险的类型，提出了新时期房地产企业税收筹划风险防范的综合措施。 　　关键词：房地产企业；税收筹划；风险 　　新的时期，国家对房地产调控越来越严厉，如何最大程度的降低房地产企业的成本，提高其竞争力，就变得异常重要。企业进行税收筹划，有助于提高纳税人的纳税意识，抑制偷逃税行为的发生；有利于实现纳税人财务利益的最大化。税收筹划可以节减纳税人的税收成本，还可以防止纳税人陷入税法陷阱；有利于提高企业经营管理水平和财务管理水平；有利于优化产业机构和资源的合理配置等等，总之，可以有效地降低企业成本，增加企业的直接经济效益。 　　然而，笔者通过在房地产业从事会计工作的实践发现，房地产业税收筹划运用地不很理想。其原因主要为观念陈旧、税制不完善、税法宣传不到位和税收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地产企业税收筹划的意识，并转化为企业税收筹划的行动，最终为房地产企业带来实在的利益，就显得非常必要。 　　一、房地产企业涉及的主要税种的税收筹划 　　1.营业税纳税筹划 　　根据营业税为流转税的特点，可以采用如下几种方法进行纳税筹划。 　　（1）通过减少营业税应税项目的流转次数进行纳税筹划 　　比如，A房地产开发企业向B银行借款1亿元开发房地产。借款期满后，A企业以100套住宅偿还借款。根据税法规定，应缴纳营业税500万元、城市维护建设税35万元和教育费附加15万元，合计550万元。而B银行取得住房所有权以后，再次出售以收回贷款，因而需要再次缴纳营业税等。该住房因流转了两次，因而也缴纳了两次营业税。如果A、B能达成协议，由B直接来代替A出售该房产，所得款项由B来优先受偿，则可以减少流通次数，因而减少税负。 　　（2）通过选择合作建房方式进行纳税筹划 　　比如，C 企业有一价值 12 亿元的土地使用权，由 D 企业提供资金，合作开发。开发所得的房产，约定由C、D两企业按一定比例拥有产权。比如双方各可以得到价值14亿元的房产。若C、D两企业简单合作开发，则按照税法的规定，“以物易物”方式下需征收营业税，此时 C 企业需要缴纳营业税额=12 亿元×5%=6000万元。相反，如果C、D两企业能够合资成立一“合营企业”，则可以无须缴纳营业税，因而有效降低税负。 　　2.企业所得税纳税筹划 　　企业所得税是指国家对境内企业生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税。企业所得税的纳税义务人是指在中国境内实行独立经济核算的企业或者组织。纳税义务人应当具备下列条件：（1）在银行开设结算账户；（2）独立建立账簿，编制财务会计报表；（3）独立计算盈亏。 　　企业所得税的税率为25%。 　　应纳税收入总额指企业在生产经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和。包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他收入。 　　准予扣除项目的基本范围包括纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳税收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。 　　企业所得税应纳税额的一般计算公式为： 　　应纳税额=应纳税所得额×税率 　　应纳税所得额=应纳税收入总额-准予扣除项目金额 　　根据企业所得税应纳税额计算的特点，本文认为可以采用推迟房地产产权的转移时间及推迟成本费用等的确认时间的方法来进行纳税筹划。 　　（1）通过推迟房地产产权的转移时间进行纳税筹划 根据税法规定，只有在房地产的所有权发生变更时，才确认销售收入的实现。因而，房地产开发企业可以通过推迟房地产产权转移时间的方法，来推迟销售收入的实现，进而推迟企业所得税的清算时间，从而最终降低税负。 　　（2）通过推迟成本费用等的确认时间进行纳税筹划 在房地产开发企业的经营过程中，经常出现房产所有权已经转移，房产销售收入业已实现，但部分配套设施尚未竣工的情况。因而也无法准确核算成本、费用及损失等，进而也无法核算企业所得额。因此，通过推迟成本、费用等的确认时间来延期纳税，以降低企业税负。 　　3.土地增值税纳税筹划 　　根据土地增值税的计算特点，可以采用如下方法来进行纳税筹划。 　　（1）通过降低房屋的出售价格进行纳税筹划 　　在运用这种方法进行纳税筹划的时候，需要衡量因降低房价而减少的收益与因增值率降低而减少的税负之间的大小，如果前者小于后者，则可以进行纳税筹划。 　　（2）通过将销售合同与装修合同分离进行纳税筹划 　　因为装修费用在房屋售价中一般占有较大的比重，因而使其独立于房屋销售合同，则可以有效降低增值额，进而降低增值率，从而减少税负。 　　（3）通过选择恰当的利息扣除标准进行纳税筹划 　　《中华人民共和国土地增值税暂行