论“买卖不破租赁”原则.pdfVIP

论“买卖不破租 赁原则 l龚国伟 ，李楠 I1(1广东商学院信息学院，广东 广州 510320；2．中山大学，广东 广州 510275) “买卖不破租赁”原则自德国率先于立法中确立后，风行世界，所导致的 租赁权物权化已成为各国租赁法律发展的趋势，并以此开创了债权法发展 的新格局，意义十分重大。 一 、 “买卖不破租赁”原则的历史演进 (一)罗马法时期至近代以前：“买卖破除租赁”原则及其限制 传统民法认为债权属于相对权，其效力只能及于债务人，不能对抗第三 人，在就同一物设定债权和物权时，债权纵使设定在先，也无从对抗设定在 后的物权；相反，物权作为绝对权，却具有破除债权的效力。这是自罗马法 以来就在民法中奉行的“物权破除债权”原则。 租赁权基于租赁合同而产生，在本质上属于债权，因此根据“物权破除 债权”的原则，在租赁物被买卖时，承租人所享有的租赁权必然受到买受人 对租赁物的所有权的影响，其结果是被所有权的效力排除，由此衍生出一个 子原则——“买卖破除租赁”原则。该原则认为，当出租人将租赁物卖给第 三人时，租赁关系将因该买卖行为而被破除，租赁权消灭。因此，相对于买 受人的所有权来说，承租人的租赁权处于绝对劣势。 “买卖破除租赁”原则的奉行使承租人的租赁权有因出租人转让租赁物 而丧失的风险，有些租赁当事人便在订约时附加“如果出租人中途转让出租 物，应使受让人尊重租约”等条款，但由于受让人并非该租约的订立者，因而 不受此类条款约束，承租人的风险并未解除。随着罗马帝国社会经济的发 展，有必要在法律上对“买卖破除租赁”原则予以一定的限制。帝国后期，地 奥克莱体亚努斯帝为了维护承租人的利益，改变承租人的租赁权处于绝对 劣势的状况，遂规定凡买卖中附有维持租约效力条款的，买受人即有遵守的 义务。“买卖破除租赁”的原则也就被限制了_l J。但由于传统民法一直恪守 耀躺罄秘敷2003．05-09鳓潮豳鳕隧 龚国伟(1950一)，男，湖北武汉人，广东商学院信息学院教授；李楠(1979一)，女．湖 北宜昌人，中山大学法学院硕士研究生。 95 债权为相对权，效力不及于第三人的理论，“买卖破 “买卖不破租赁” J。 除租赁”的原则一直为传统民法所坚持和传承，直 “买卖不破租赁”原则最初在德国民法典中确 到近代才有彻底改变。 立，但仅适用于土地及建筑物租赁，而且以交付为 (二)近现代：“买卖不破租赁”原则的确立 要件，后来为各国逐渐采用，并将其适用范围扩大 近代以前的法律生活是以物权为中心的静态 到一切租赁物，而且在适用上不附加任何前提条 的，所有权归属是目标，债权只是取得所有权的手 件-3_。代表性的规定如法国民法典第1473条，日 段，物权绝对优先于债权。到了近现代市场经济社 本民法典第605条等。《中华人民共和国合同法》 会，经济的发展促使人们的财产观发生转变，更加 第229条也规定：“租赁物在租