我国不动产登记机关审查标准的法理反思.pdfVIP

2012年 7月 当 代 经 济 管 理 Ju1．2012 第 34卷 第 7期 CONTEMPORARY ECONOMY＆MANAGEMENT VO1．34NO．7 我国不动产登记机关审查标准的法理反思 何 嗥 (西安财经学院 文法学院，陕西西安 710100) 摘【 要】不动产登记机关在不动产登记 中处于控制地位 ，首要职责是对 当事人 的申请进行 审查 ，作 出决定。采 用何种登记 审查标准 ，对登记 的公信力、登记的效率和准确性 以及 登记错误 的责任承担都有重要 的影响 ，理论 上的认 识不一。实践 中的作 法也各异 ，不仅 对不动产权利人的权利保护极 为不利 ，而且也将极 大地损 害登记机 关的严肃性 和权威性 ，所以明确审查标准对不动产登记制度至关重要 。 [关键词]不动产登记 ；审查标准 ；实质 审查 ；形式审查 【中图分类号]D912．1；D915 [文献标识码 ]A [文章编号]1673—0461(2012)07—0089—03 登记审查是登记程序 的核心环节 ，而审查 的核 审查制 ，是指登记机关对于登记 的申请 ，不仅在 心 问题就是审查方式 ，即登记机关应 当采用什么样 登记程序上是否适 当加 以审查 ，而且还必须对不 的手段来对 登记 申请事项进 行判 断 、分析和解读 。 动产物权变动 的原 因与事 实是否相符 ，不动产物 对登记 审查采取何种 方式进行 审查不仅关 系到不 动 权 变动原 因在法律上是否有效 等加 以详细 审查 。 产物权变动 的模 式 、不动产善意取得等复杂 问题 ， 德 国民法典 、瑞士 民法典采取这种立法例 。 而且对登记后果责任的认定产生直接影 响 。本文将 我 国不动产登记 审查 的立法现状 。物权法第 从 审查标准 的含义之争 出发 ，从不 同角度 ，就我 国 12规定 ： “登记机构应 当履行下列职 责 ：①查验 不 动产登记 的审查标准 的选择 问题提 出一 己之见 。 申请人提交 的必要材料 ；②就有关登记事项询 问申 一 、 我 国不动产登记 审查标准 的概念之争及 请人 ；③ 如实 、及 时地登记有关事项 ；④法律 、行 其立法 政法规规定 的其他职责 。登记机构认为对 申请登记 在分析我 国适合 哪种 审查方式之前 ，首先应 的不动产 的实 际状况需要查看的，申请人 以及其他 当 明确什么是实质 审查 ，什么是形式 审查 。因为 有 义 务 协 助 的 人 应 当 协 助 。” 将 于 今 年 概念 的不统一会使 由此 引发 的争论不在一个层面 7月 1日施行 的 《房屋登记 办法》 第 19条规定 ： 上而失去讨论 的价值 。学界对两种方式 的区分存 “办理下列房屋登记 ，房屋登记机构应 当实地查看 ： 在不 同两种观点 ：一种观 点认为 ，实质性 审查是指 ①房屋所有权初始登记 ；②在建工程抵押权登记 ； 审查范 围不仅包括直接 引起物权变动的物权行为本 ③ 因房屋灭失导致 的房屋所有权注销登记 ；④法 身 ，而且也包括作为原 因行为 的债权关 系 。而形 律 、法规规定 的应 当实地查看 的其他房屋登记 。” 式性 审查指仅 审查物权 行为本身 的登 记制度 _1]。 就上述条款来讲 ，并未 明确 区分不动产登记 的形式 另一种观点认为 ，实质 审查 ，是指登记机关不仅 审查与实质 审查标准 。从土地登记 资料如何 审查来 应 当对 当事人提交 的 申请材料进行形式要件 的审 看 ， 《土地登记规贝 第 6条规定 ： “土地登记依 查 ，而且应 当负责审查 申请材料 内容 的真伪 ，甚 照