关于房地产开发企业的税收筹划探讨.pdfVIP

总第601期 管 理 观 察 2016年1月 第2期 M anagementObserver 中旬出版 关于房地产开发企业的税收筹划探讨 胡燕菁 (上海杰雍资产经营有限公司，上海 200052) 摘要：房地产开发企业面临的税种较多，应税项 目多达十多项。近年来，随着国家对房价的调控力度不 断加大，各项调控政策也陆续出台，这使得房地产开发企业的税收筹划工作受到了更多地政策法规影响， 增加了税收筹划的复杂性。为了合理降低房地产开发企业税负，提高房地产开发企业税后利润，企业必 须做好重点税种的税收筹划工作。本文对房地产开发企业营业税、土地增值税以及企业所得税的税收筹 划策略进行探讨 。 关键词：房地产开发企业 税收筹划 房地产开发企业主要通过投资开发房地产项 目来实 销政策，以达到加快企业资金回笼的目的。在销售折扣 现赢利 目的，其经济活动涉及立项、规划、土地出让、建设、 的处理中，房地产开发企业必须将价款和折扣额注明在 拆迁、销售等方面，项目实施阶段可分为前期准备阶段、 同一发票上，以避免发生多缴营业税的情况。 开发建设阶段以及产品销售阶段。在不同的阶段中，其 【二)剥离价外费用筹划 涉及的税种也有所不同。在前期准备阶段，涉及的税种 根据相关规定，营业额包括纳税人向对方收取的全 包括耕地占用税、契税；在房地产开发阶段，涉及营业税、 部价款和价外费用。而房地产开发企业销售房屋时，需 城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地使用税；在 要代收煤气费、维修基金等各种配套费，这些配套费均 房地产销售阶段，涉及营业税、城市维护建设税、教育费 属于价外费用，不属于企业销售收入。如果将这部分代 附加、土地增值税、印花税、企业所得税、房产税。其中， 收的价外费用纳入营业额中，势必会造成房地产开发企 营业税、土地增值税以及企业所得税 占房地产开发企业总 业多缴营业税。根据相关规定，物业管理公司代收的维 体税负中的比重较大，是房地产开发企业税收筹划的重 修基金、水电费等，不征收营业税。所以，房地产开发 点，所以笔者就这三大税种的筹划策略进行分析。 企业可通过成立物业管理公司的方式，由物业管理公司 专门负责代收配套费，并向业主开具物业公司发票，从 一 而避免房地产开发企业对这部分价外费用多缴纳营业税。 、 房地产开发企业营业税的税收筹划 (三 )合作建房筹划 房地产开发企业在营业税的税收筹划中要尽可能采 在合作建房模式下，一方以土地使用权入股，一方以 用 3％的营业税税率进行筹划，并且通过销售额分解以 货币资金入股，成立合营企业，而后待房屋建成后按比例 达到节税的目的，具体筹划策略如下： 分配利润，能够达到减轻税负的目的。例如，甲、乙房地 (一 )销售折扣筹划 产开发企业合作建房，甲企业提供土地使用权，乙企业提 根据相关规定，单位和个人在提供营业税应税劳务、 供货币资金，建筑物价值为6000万元，按照合同约定由 转让无形资产、销售不动产时，若在同一张发票上注明 甲乙企业各分得3000万元的房屋。税收筹划前，甲企业 价款和折扣额，则将折扣后的金额确认为营业额。若将 因转让土地使用权获取了房屋所有权，所以要将土地使用 价款和折扣额分别列支在不同发票上，则将价款确认为 权转让视为无形资产转让，对转让获取的收入缴纳营业税。 营业额。房地产企业在楼盘销售中，经常会采取优惠促 乙企业因销售不动产也需缴纳营业税。甲、乙企业各 自应