分税制改革、土地财政和房价水平.pdfVIP

中馆游量温 2012年第4期 ％ rldEconom cP口pe邝 August，2012 分税制改革、土地财政和房价水平 宫汝凯 摘要 本文通过考察分税制改革、土地财政和房价水平三者之间的关系研究了中国城镇 房价持续快速上涨的制度性因素。1998年住房市场化改革以来，中国城镇住房价格持续上 涨，本文发现较高的房价水平与较大规模的土地财政相联系，而土地财政的形成与 1994年的 分税制改革密切相关。本文将分税制改革、土地财政和房价纳入一个经济系统，采用 1999— 2007年的省级面板数据，对分税制背景下土地财政的形成机制以及土地财政对房价的影响 机制进行实证研究，结果显示，分税制改革引致的扩大化的财政分权度是导致房价持续过快 上涨的不可忽视的制度性因素，进一步分析得出，土地财政是联系分税制改革和高房价的中 间变量，在控制了其他潜在影响房价的多种因素后，估计结果依然是稳健的。 关键词 分税制改革 土地财政 房价水平 一 、 引 言 1998年住房市场化改革以来，中国城镇住房市场持续高速发展，住房价格持续上涨 (见表 1)。2000--2009年间，中国的城镇房价年均增长 11．50％，即使处于金融危机影 响中的2009年，房价也高涨 31．27％；在房地产调控政策频出的2010年，房价涨幅达 10％④。 从绝对数量来看，1999年 中国城镇平均房价为 1857元／平方米，到2009年，平 均房价 已达4459元／平方米，为 1999年的2．4倍。从房价收入 比来看，1999--2009年 中国城镇的房价收入比平均水平为7．88：1，参照世界银行的研究报告，发达 国家的房价 收入比一般在 1．8：1—5．1：1之间，发展 中国家在4：1 ：1之间，表明中国城镇房价水 平明显偏高。如表 1所示，自2004年开始，城镇房价的增长率 已超过城镇居民可支配 收入的增长率，具体体现为2004--2009年间，房价年均增长 12．92％，而同期的城镇居 民可支配收入年均增长 12．85％。房地产市场持续高速发展，对促进我国的经济增长起 到了举足轻重的作用，然而，日渐攀升的房价或将成为社会和谐进步和经济持续发展的 隐患。 中国城镇房价的持续快速上涨成为政府和学者关注的焦点，对其解释 的角度也不 尽相同。现有研究主要给出如下解释：供求的基本面因素，预期、投机和金融因素，城市 宫汝凯，上海财经大学经济学院，E-mail：gongrukai@163．com．通讯地址：上海市武川路 111号，上海财经大学经 济学院楼209室，邮编：200433。感谢上海财经大学经济学院刘宗明博士、卢晶亮博士的建设性意见，同时感谢匿 名审稿人的宝贵建议和文献支持，当然文责 自负。 ① 该数据来源于2010国民经济和社会发展统计公报，根据全 国7O个大中城市新建商品住宅销售价格整理得到。 2012年第4期 宣遮 塑 生 塑 _口显 91 表 1 房价、收入增长率、房价收入比、地方收支缺121比重和土地出让依存度的变化情况 注：房价收入比=房价 人均居住面积 家庭规模 ／(人均可支配收入 家庭规模)；地方财政收支缺 口比重= (地方本级财政支出一地方本级财政收入)／地方本级财政收入；土地 出让依存度 =土地 出让金 ／地方本级财政收 入；数据来源：历年 《中国统计年鉴》和 《中国国土资源年鉴》，经作者计算得出。 化等经济结构变化，房地产业结构，政府的房地产调控政策，城市基础设施和政府垄断 土地供给等，但一个重要的制度性因素却一直被忽视 ，那就是 1994年分税制改革带来 的财政集权效应。现实的数据 (见表 1)显示，持续高涨的房价总是与逐年增大的财政 分权度联系在一起，下面我们将通过各种识别方法来检验和揭示它们之间的关系。 目前为止，国内一些学者注意到房价水平与土地财政④，以及土地财政 的形成与 1994年分税制改革之 间的关系。陶然和徐志刚(2005)认为土地征用 问题 的严重化与 1994年 中央政