关于精品小茶城项目的可行性报告.doc

精品茶城项目可行性研究报告 商业地产项目 项目背景： 1、不断发展的电子商务对传统零售业的冲击。电子商务以其销售成本相当低廉的优势，逐步抢占了传统零售业的消费市场，随着互联网与计算机应用技术的进一步普及。我国网民呈现不断上涨的趋势。截至2012年12月底，我国网民规模达到5.64亿，全年共计新增网民5090万人。互联网普及率为42.1%。网购也将成为新的消费模式。2012年由阿里巴巴天猫打造的“双11”当天的成交总额达到170个亿。 2、不断上涨的商铺租金与人工成本。逐年递增的商铺租金，用工荒环境下高额的人工成本，福利待遇的提高以及各项杂费支出，使得传统零售行业已经出现举步维艰的困境，大量店铺转让、倒闭。 3、茶行业近五年不断涌入的开店狂潮，导致各地市场茶庄、茶店、茶楼出现过渡增长。2012年福建省福州出现大量茶庄关店潮，随着政策性措施出台，茶叶做为礼品销售量缩减一大半，导致各地均出现茶庄、茶楼难以为续的状况。 项目必要性： 茶行业在各种因素的影响下，终端销售市场将逐步走向费用成本低，消费客群集中的茶城模式。品牌茶叶公司为了能抢占市场，扩大影响力，每年以各种方式发展经销商代理商，而目前终端消费市场的低糜，会影响各大品牌公司的发展速度，而选择在茶城里建立自己的品牌店、形象店成为了众多大品牌公司的最佳选择，除了有便宜的房租，相对集中的消费客群外，更多的是节省大量装修成本。而目前全国的茶叶市场都是由房产开发商开发出来的商业地产，市场管理参差不齐，导致市场成为了终端零售店的批发地。而这类上万平米的茶叶市场往往都在城市边缘，以至于中高端消费人群不愿跑到太偏远的位置购买参差不齐的茶叶。 而在大量关店潮情况下，这些关店的商户并不是都选择转行，大多数会选择成本更低的位置继续从事茶叶销售。因此在上述因素影响下，茶行业将来会有新的运行模式“精品茶城”。就像专门卖服装的商厦一样，把地摊货与中高端产品区分开来的市场。 未来两到三年是“精品茶城”最佳发展时期，原因在于这段时间里将有大批量茶庄、茶楼抗不住高额的房租以及人工成本而低价转让。这样可以节约装修成本抢占更好位置。 项目经济意义： “精品茶城”可以做到在较好的位置将房租控制在年租金5万以内，做为茶城投资方有几方面收入： 第一、房租，将精品茶城分块出租，可赚取部分房租。（年利润5--10万左右） 第二、销售茶叶，作为茶城投资方，也可以代理一至三个品牌茶叶销售（如乌龙茶、黑车、绿茶）赚取销售利润。（单店年利润10万-50万） 第三、茶具独家经营，要求出租商户不得经营茶具，而茶具由投资方统一经营，可以赚取茶具垄断经营的利润。（单店年利润5万左右） 第四、电子商务，当茶城的数量有10家左右，可以上线电子商务，统一把商户的产品放到茶城电商平台。打造让消费者更容易相信的茶叶网购平台。 第五、广告收入，茶城数量多了可以在茶城内设立广告位，再将广告位出租。 项目投入： 1、第一期总投资800万元 2、单店面积控制在400到800平米，装修投入单个平均控制在80万以内。 3、在烟台、威海、青岛、济南、潍坊、临沂布局10个精品茶城。 4、项目二期不需自己资金投入，当10个精品茶城的连锁效应出来，可以用供应商的钱做为租金和装修投入，也就是说后期发展茶城由各各供应商自己出装修费，茶城数量突破50个后就不用找供应商了，全国各地的茶企就会主动找上门了。 项目优势： 对于各个茶城商户来说，低于五万的房租让很多商户都能承受，装修不用自己废时废力，简单省心，压力小。 对于消费群体来说，精品茶城里的茶叶都是有品牌的，相比普通茶城杂乱的产品而言，消费者更放心。 对于茶叶企业来说，能在精品茶城里投入不到20万就能有个很好的产品展示机会，便宜划算。 精品茶城的竞争力强，强在“抱团取暖”成本低，目标客群集中，产品多样化。 精品茶城主要开始在市中心，占据较好的地段，能有效满足消费需求的便利性。 精品茶城装修精致，档次趋于中档，中档消费群体消费量大，利润率也比低档消费群体高。 精品茶城 VS 普通茶城 项目风险分析： 一、假定风险 1、出现长时间招租不顺，茶叶经营者不愿进入。 2、进入后经营一段时间后出现消费群体偏少，客群不够，导致经营者退出。 二、抗风险分析 1、本项目的盈利点里有一条，销售茶叶，简单点说，经营精品茶城实际的盈利点不在于租金，而在于以开茶城的名义经营着两三种茶叶。而对于消费者来说都是独立品牌，而不至于怀疑茶叶品质。（消费者心里对于专卖更放心）。 2、对于假定风险第一中出现的经营者不愿进入这点，可能性不大，原因在于今年的市场行情大多数经营者都已经清楚，缩小成本经营势在必行，而精品茶城的出现就能帮他们缩小经营成本，因此作为茶叶经营者，只能选择放弃门头房，退守茶城