土地征用补偿制度的国际比较及借鉴.pdfVIP

世孕震业 World AgricuIture 2004 ．8(总 304) 20世纪90年代以来，随着交通、能源等 基础设施的建设以及城市化的快速推进．征 地已成为新增建设用地的主要来源。随着经 济全球化进程的加快和中国加入WTO，借鉴 发达国家和地区在土地征用补偿制度方面的 有益经验，对于有效地改革和完善中国的土 地征用补偿制度，保障中国社会经济持续发 展和社会稳定都具有非常重要的意义。 一 、 土地征用补偿制度的国际比较 当今世界上大多数国家和地区都建立 土地征用补偿制度，对给原土地权利人所造 成的损失给予相应的补偿。一般来说，土地 权利人可得到的合理的土地征用补偿大致包 括两部分：一是土地征用费，相当于征用土 地的价值．是土地所有权的经济实现：二是 土地补偿额．是对因征地而造成的经济及其 他损失的补偿。当然，各国的土地}J下用补偿 制度不尽相同。 (一)北美 1．美国 美国在成立初期 ，征用土地是 没有补偿的。现在的美国．土地完全商品化， 宪法明确规定，只有限于公共 目的，而且需 有合理的补偿，政府及有关机构才能行使征 用权 根据美国财产法， “合理补偿”是指 赔偿所有者财产的公平市场价格，包括财产 的现有价值和财产未来赢利的折扣价格。美 国土地征用补偿根据征用前的市场价格为计 算标准，它充分考虑到土地所有者的利益， 不仅补偿被征土地现有的价值，而且考虑补 偿土地可预期、可预见的未来价值：同时， 还补偿因征用而导致相邻土地所有者、经营 者的损失，充分保障了土地所有者的利益。 土地征用在美国被称为 “最高土地权的行 使”。 2．加拿大 加拿大的土地征用制度沿用 的是英联邦的体制．在征用土地方面一直进 展比较顺利，较好地解决了国家、征地机构 和个人的利益关系。加拿大对土地征用的补 偿是建立在被 土地的市场价格基础上，依 据土地的最高和最佳用途，按当时的市场价 格补偿。具体来看，加拿大的土地征用补偿 包括：①被征用部分的补偿，必须依据土地 的最高和最佳用途，根据当时的市场价格补 偿。②有害或不良影响补偿 (如严重损害或 灭失价值)，主要针对被征用地块剩余的非征 地．因建设或公共工作对剩余部分造成的损 害．还包括对个人或经营损失及其他相关损 一 l3一 204．8(总304) 世寥震业 World Agrieulture 失的补偿。这种补偿不仅包括被征地．还包 括受征地影响相邻地区的非征地。③干扰损 失补偿，被征地所有者或承租人因为不动产 全部或基本征用，因混乱而造成的成本或开 支补偿。④重新安置的困难补偿。 (二)欧洲 1．英国 英国对土地征用的补偿作了较 详尽的规定，包括土地征用补偿原则、补偿 范围和标准、土地征用补偿的估价H期、补 偿争议的处理等。具体来看，土地征用补偿 原则是：土地征用补偿以愿意买者与愿意卖 者之市价为补偿的基础，补偿以相等为原则， 损害以恢复原状为原则。土地征用补偿的范 围和标准：④土地 (包括建筑物)的补偿， 其标准为公开市场土地价格；②残余地的分 割或损害补偿，其标准为市场的贬值价格； ③租赁权损失补偿，其标准为契约未到期的 价值及因征用而引起的损害；④迁移费、经 营损失等干扰的补偿；⑤其他必要费用支出 的补偿 (如律师或专家的代理费用、权利维 护费用等)。补偿的估价日期是指土地征用机 关在行使土地征用权时．应通知被征用土地 的所有权人及其他权利人，但其取得土地往 往会在通知后的几个月或更长时间．在地价 上涨的情况下．土地征用补偿的估价H期成 为十分关键的议题。英国土地征用评估准则 规定，假如补偿金额为双方所同意时．则以 土地征用通知H期为估价H期。假如土地征 用补偿争议上诉时．则以土地法庭听证的最 后一H为估价H期。 2．德国 德国的土地征用补偿范围和标 准为：①土地或其他标的物损失的补偿，其 标准为以土地或其他标的物在征用机关裁定 征用申请当H的移转价值或市场价值；②营 业损失补偿，其标准为在其他土地投资可获 得的同等收益；③征用标的物上的一切附带 损失补偿。德国被征用土地的补偿价格计算 与英国一样，也是以官方公布征用决定时的 一 14一 交易价格为准。在城市再开发区．为了防止 利用预期的公共开发事业进行投机活动．政 府规定，凡因预测土地将变为公共用地而引 起的价格上涨，都不能计入补偿价格。对补 偿金额有争议时，应依法律途径向辖区所在 的土地法庭提起诉讼，以充分地保障被征地 所有权人的合法权益。同时各类补偿费由征 收受益人直接付给受补偿人，且各类补偿应 在征收决议发出之H起1个月内给付，否则征 收决议将被取消。另外，德国的土地征用补 偿方法，除了现金补偿，还有代偿地补偿、 代偿权利地补偿等。 3．法国 法国的土地征用补偿价格是以 征用裁判所一审判决之H的价格为基准计算 的。