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第4章 物业市场与购买行为分析 能 力 要 求 4.1 物业市场的特点和运行规则 4.2 物业购买行为的影响因素 4.3 物业购买行为分析 本 章 小 结 思 考 题 第4章 物业市场与购买行为分析 · 能力要求 通过本章学习，要求学生了解物业市场的分类、特点和结构并掌握其特点，掌握物业消费者购买行为的影响因素和购买行为模式，以及购买行为的决策过程，熟悉物业市场的运行规则。 4.1 物业市场的特点和运行规则 · 4.1.1 物业市场的含义和作用 · 4.1.2 物业市场的分类和特点 · 4.1.3 物业市场的运行规则 4.2 物业购买行为的影响因素 · 4.2.1 居住性物业购买行为的影响因素 · 4.2.2 收益性物业购买行为的影响因素 4.3 物业购买行为分析 · 4.3.1 物业购买行为的特点 · 4.3.2 物业购买行为的决策过程 4.1.1 物业市场的含义和作用 1．市场的含义 2．买卖双方的市场观 在物业市场中，市场是商品的交换平台，无论用货币或是货物交换，最终结果是得到商品（包括有形的和无形的商品），以满足自己的需要。市场是人的需求，其最终目的是满足购买者的需要。 市场 = 人口?购买力?购买欲望 3．物业市场的含义 物业市场的含义界定为：物业产品或服务的将“买方”和“卖方”在某一特定的时间段内于某个特定的地理区域内达成所有交易的总和。它包括有形的市场和无形的市场，这种交易的主体是人而非物业本身，交易的对象也包括有形的“产品”和无形的“产品”，即有形的物业实体和无形的劳务、服务、物业的所有权益。 4．物业市场的作用 （1）实现资源的最优配置； （2）促使房地产业进入良性循环并使之成为国民经济 的支柱产业 ； （3）有利于物业的供求平衡； （4）指导政府科学地制定土地供给计划； （5）有利于收入的合理分配。 4.1.2 物业市场的分类和特点 1．物业市场的分类 （1）按物业所处地域范围划分； （2）按物业的性质和用途划分； （3）按照某一宗物业权益的交易形式划分。 （1）区域性； （2）物业市场是物业权益的交易市场； （3）物业市场的不完全竞争性； （4）物业市场的双重性：投资品市场和消费品市场； （5）物业市场模式的多元化； （6）物业市场的商品流通形式的多样化； （7）物业市场的商品流通价格的多层次性； （8）物业服务市场需求具有明显的派生性。 4.1.3 物业市场的运行规则 1．物业市场的结构 （1）物业市场的主体　 ① 供给主体； ② 需求主体； ③ 中介主体。 （2）物业市场的客体 ①有形的商品（物业实体）； ②无形的商品（即权属和服务）。 （3）市场环境 （1）市场体系物业经济运行过程所形成的市场体系， 主要分为五种： ① 物业资源配置体系； ② 物业价格体系； ③ 物业的法规体系； ④ 物业市场中介服务体系； ⑤ 物业收益配置体系； ⑥ 物业管理市场运行体系。 （2）物业产权市场体系 居住物业土地征购市场 一级市场 居住物业土地批租市场 居住物业转让市场 二级市场 居住物业租赁市场　　　 居住物业市场 居住物业抵押市场 　 居住物业信托市场 居住物业租赁市场 居住物业买卖市场 三级市场 居住物业互换市场 居住物业拆迁市场 居住物业售后服务市场 3．物业市场的运行规则 （1）经济规则； （2）政策规则； （3）法律规则。 4.2.1 居住性物业购买 行为的影响因素  1．消费者自身因素的影响 （1）年龄； （2）家庭收入； （3）职业。 2．其他因素对居住性物业购买行为的影响 （1）市政公用和公建配套设施完备的程度； （2）公用交通便捷程度； （3）居住区室外空间环境因素； （4）房屋自身要素。