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第7章 物业产品/服务的开发战略  ? 能 力 要 求 ? 7.1 物业产品生命周期的营销战略 ? 7.2 开发新的物业产品/服务 ? 7.3 物业产品/服务开发的趋势 ? 本 章 小 结 ? 思 考 题 第7章 物业产品/服务的开发战略  ? 能力要求 通过本章的学习，要求学生掌握产品生命周期各个阶段的营销战略和物业产品开发的全过程，能够联系实际分析物业产品与服务的开发趋势。 7.1 物业产品生命周期的营销战略 7.1.1 物业产品/服务的差别化 7.1.2 物业产品生命周期的营销战略 7.2 开发新的物业产品/服务 7.2.1 物业的开发过程：创意 7.2.2 物业的开发过程：从概念到战略 7.2.3 物业的开发过程：从开发到商品化 7.2.4 物业产品开发过程：最后的成功 7.3 物业产品/服务开发的趋势  7.3.1 物业产品/服务的人性化 7.3.2 物业产品/服务开发的绿色意识 7.3.3 物业产品/服务开发的文化创新 7.1.1物业产品/服务的差别化 差别化是通过各种手段使本公司提供的产品有别于竞争者的产品的过程和行为。 物业产品/服务的差别化： 所提供的建筑物及其附属的设备与设施在性能、形式、质量、特色、服务、风格等方面，具有独特之处。 1.物业产品的差别化 (1)形式； (2)质量； (3)耐用性； (4)可维修性； (5)风格； (6)外观； (7)结构。 2.物业服务的差别化 (1)客户咨询； (2)维修； (3)装修； (4)交货。 3. 物业人员的差别化  经过严格的专业训练的人员都具有共同的特性： （1） 称职； （2） 谦虚； （3） 诚实； （4） 可靠； （5） 负责； （6） 沟通。 4.物业产品形象的差别化 对物业产品的形象的树立可选择的手段： （1）标志； （2）媒体； （3）气氛； （4）事件。 7.1.2 物业产品生命周期的营销战略 产品生命周期经历四个阶段：导入期、成长期、成熟期、衰退期。如图7-1所示。 销售曲线 利润曲线 导入 成长 成熟 衰退 时间 图7-1 产品生命周期 2.成长期 产品的市场份额迅速增加的时期。这个时期产品在市场上被迅速接受，产品的利润也会大幅度提高。 3.成熟期 产品的销售日趋饱和的时期。这个时期由于产品已被大多数顾客认可和接受或购买，销售的增长也是缓慢的。 4.衰退期 产品的销售日趋下降，直到被市场淘汰的时期。 产品生命周期的曲线其他形式。如图7-2（a)、(b)、（c）所示 时间 7-2（a） 成长-衰退- 成熟形 销售量 销售量 1 .导入期的营销战略 （1）物业产品/服务的开发理念； （2）物业产品/服务的概念； （3）物业产品/服务的质量； 物业产品/服务的质量可以体现在设计、方案、材料、结构、从业人员等很多因素上，应对这些因素一一介绍并说明。 2.成长期的营销战略 产品处于成长期的营销的目标是选择新的分销渠道，塑造品牌。 3.成熟期的营销战略 延长成熟期的策略： （1）产品改进； （2）市场改进； （3）营销组合改进。 4.衰退期的营销战略  （1）如果公司的实力非常雄厚，可以加大投资，以使自己在竞争中更加有利； （2）分析各细分市场的顾客群体，放弃已无利可图的市场，集中投资于利润丰厚的顾客群体； （3）尽可能从现有投资中榨取利润； （4）发现新的需求，开发新的产品。 7.2.1 物业的开发过程创意 物业产品/服务的创意主要可以产生于： （1）设计人员； （7）管理人； （2）公司的员工； （8）高等院校； （3）销售人员； （9）行业顾问； （4）专业服务公司； （10）出版物； （5）顾客； （11）广告代理商； （6）竞争者； （12）专利代理人。 7.2.2 物业的开发过程 从概念到战略 一个物业产品创意可以转化为若干个产品概念。