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第9章 物业产品价格策略 能 力 要 求 9.1 物业价格与影响因素 9.2 物业产品的价格目标与制订方法 9.3 物业产品的定价策略 9.4 物业产品的价格调整与变更 本 章 小 结 思 考 题 第9章 物业产品价格策略? 能力要求 通过本章学习，要求学生了解物业产品价格的影响因素，物业产品定价的一般过程，掌握物业产品定价的方法，能针对企业不同物业产品的具体情况制订相应的定价策略。 9.1 物业价格与影响因素 9.1.1 物业产品价格的组成 9.1.2 影响物业价格的因素 9.2 物业产品的价格目标与制定方法 9.2.1 物业产品的定价目标和定价程序 9.2.2 物业产品的定价方法 9.3 物业产品的定价策略 9.3.1 新开楼盘定价策略 9.3.2 物业产品的心理定价策略 9.3.3 物业产品的差别定价策略 9.3.4 物业产品组合定价策略 ?9.4 物业产品的价格调整与变更 9.4.1 物业产品价格调整与变更的特点 9.4.2 物业产品价格调整与变动策略 9.4.3 顾客、竞争者对价格变更的反应 9.1.1 物业产品价格的组成 1．物业价格的概念和特征 （1）物业产品价格的概念 物业产品价格是指在房屋建造、建设用地开发以及经营过程中，凝结在物业商品中活劳动与物化劳动价值量的货币表现形式。 2．物业价格类型 （1）买卖价格和租赁价格； （2）市场价格、理论价格和评估价格； （3）成本价格和福利价格； （4）预售（预租）价格和现房价格； （5）土地价格、建筑物价格和房地产价格； （6）总价、单位价格和楼面地价。 3．物业价格的构成因素 （1）土地开发使用费； （2）前期工程费； （3）建筑安装费； （4）基础设施费； （5）管理费用； （6）财务费用； （7）销售费用； （8）其他费用； （9）利润； （10）税金。 9.1.2 影响物业价格的因素 1．内在因素 （1）位置； （2）土地； （3）日照、通风 2．外在因素 （1）供求情况； （2）经济因素； （3）社会因素； （4）环境因素。 3．其他因素 （1）政治因素； （2）行政因素； （3）心理因素； （4）国际因素的影响。 9.2.1 物业产品的定价目标和定价程序 1．物业产品的定价目标 （1）以获取最大利润为目标； （2）以获取市场利润最大化为目标； （3）以保持行业领导地位为目标 ； （4）以竞争为目标； （5）以维持企业生存为目标。 2．物业产品的定价程序 （1）选择定价目标； （2）市场调查； （3）测算成本 ； （4）考虑定价的影响因素； （5）选择定价方法； （6）确定基准价格； （7）价格调整。 9.2.2 物业产品的定价方法 1．成本导向定价法 （1）成本加成定价法； （2）目标成本定价法； （3）保本点定价法（盈亏平衡点定价法）。 2．需求导向定价法 （1）认知价值定价法 ； （2）需求弹性定价法。 3．竞争导向定价法 （1）领导定价法； （2）随行就市定价法。 4．定价方法的综合运用 （1）成本+竞争定价策略； （2）消费者+竞争定价策略。 9.3.1 新开楼盘定价策略 1．低价开盘 优点：① 运用价格优势，争取顾客，可以迅速 占领市场； ② 便于日后的价格调控。 缺点：① 首期利润不高，投资回收周期长； ② 楼盘形象难以提升很高 。 2．高价开盘 优点：① 便于获取最大的利润，可迅速 回收投 资； ② 便于树立企业和楼盘品牌。 缺点：①若偏离主力市场，则资金周转会相对 缓慢； ②市场销售量和市场占 有率可能无法相 对提高。 9.3.2 物业产品的心理定价策略 1．声望定价 2．尾数定价 3．吉祥数字定价 4．招徕定价 9.3.