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竞品项目分析报告塔谈祥云国际等
竞品项目分析报告
营销管理部
2015.1.20
目录
祥云国际项目调研分析
塔谈国际商贸城项目调研分析
世界湾项目调研分析
米氏e家天下项目调研分析
正定小商品项目对比分析
石家庄新华集贸及南三条市场分析
白沟市场分析
义乌批发市场分析
北京动物园、大红门商圈简介及其主力市场经营状况分析
祥云国际项目调研报告
(一)项目概况
祥云国际总占地面积1800亩,总建筑面积450万平方米,整体规划由两大部分组成,南部为占地1300余亩的威尼斯城;北部为占地426亩的威尼斯公园。分为住宅区和商业区,商业部分整体分为:玩遍世界(主题公园及游乐园)、国际名品购物街、吃遍中国美食街、奥林匹克健身中心、索菲亚大教堂;整体绿化率为35%。商业整体预计将于2015年年底开业。采用返租形式运营。项目整体业态:主题公园、大型特色商业、星级豪华酒店、餐饮美食、影院剧场、健身中心等
美食街:占地16万平方米,成圆弧形沿汇新路分布,美食街为地上五层设计,地下连接购物中心,外立面将设计成简欧风格,内部按照不同的装修风格及合国各地特色风味小吃,分为四个区域:东北区、华北区、西北西南区和港澳台区。?其中1—3层为餐饮区,1层主营大型餐饮的正餐;2、3层主营特色小吃、美食快餐;4、5层主营足疗、养生、按摩、棋牌、酒吧、KTV等生活休闲配套。
主题游乐园:总占地面积11万平方米,位于项目商业中心地下:层高20米,游乐场上方覆盖3.5万平米湖水景观和森林公园景观,中间开设两个7000平米水晶采光天井,保证游乐场采光。?
商业购物中心:占地32万平方米,整体为地下5层商城:1-2层为商铺,3层为设备层,4-5层为商业部分停车层,设有停车位1.3万个。购物街一层设有水街景观:全长1860米,水面宽度在5-20米,水深大概3-5米。
奥林匹克健身中心:位于商业西南方向,从滨河街可进入,内部设置电影院、大型演出现场、健身房等休闲娱乐设施。
索菲亚大教堂:建筑面积2000平米,未来或做婚礼承办、成品展览、游客观光的地点。?
◆主要政策信息:
价格:1、购物中心价格(地下):22000—27000元/㎡
2、吃遍中国价格(地上):13000—36000元/㎡(1层3.6万/㎡,2层2.6/㎡,3层1.9万/㎡,4层1.8万/㎡,5层1.3万/㎡)。
3、公寓价格:均价11000元//㎡
在售政策:全款优惠1000元/平米?;贷款500元/平米
返租政策:
1、下沉式购物中心13年回本。
2、吃遍中国餐饮区9年回本,前3年每年返10%;4—6年每年返11%;7—8年每年返12%;第9年返13%。
3、公寓6年回本,前3年每年返18%;第4年返16%;5—6年每年返15%
吃遍中国餐饮区面积区间:1层90-300/㎡,?2.3层27-75/㎡,?4.5层20-50/㎡。
住宅区信息:
东一区大部分房源去年已售罄,均价7000左右,现在主推售东一区东侧2栋及西二区4栋楼,
销售口号:投资无风险,6年白得一套房。(40年产权,5证还不全,工程打地基阶段)
销售率:本期主推6栋房源已销售约3栋。
销售政策:6年回本(全款一次付清),40年产权,第1-3年每年反 18%(共计54%)第四年16%第五六年每年反15% (6年100%全反清) 独享政策(满一年3年内可以全款退房款,年18%算为收益给客户) 次月开始按月返还收益,每月返还。
价格分析:10600优惠300元/平米
续客政策:直接销售,无办卡活动,
推盘节奏:明年以西二区东二区为主占比30%
项目未来发展分析:未来已6年返本为口号,全款销售,吸引投资及购买住宅客户。
销售模式:本案场销售团队
何时交房:2017年底交房
(二)祥云国际项目存在问题分析
交通
祥云国际处于中华大街沿线本项目就一条双向4车道公路贯穿,没有贯穿道路,直接通往住宅,后期会导致车流拥挤等问题,周边为中华大街2环路转盘,火车站出站口附近,本身此地域就存在堵车隐患,交通不便,
项目业态分析:
业态比较单一,餐饮街(吃遍中国)游乐园(中心公园)购物区(名品购物街)健身中心几项业态,以城市综合体为建设目的,只能满足本住宅消费群体及周边零散零售客户
3.市场建筑设计特点
已综合体建筑项目标准建设,存在大部分商业在底下,导致顾客会感到压抑及车位设计及中庭通透设计都无法实现
4.经营定位是什么
已本身住宅为主体,辐射周边小区销售群体,辐射面过小,定位于城市综合体所以还存在周边商场及超市竞争
5.项目建成后的意义
满足自身住宅的休闲娱乐场所,但是由于地理位置及交通阻碍不能达到同等综合体
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