竞品项目分析报告塔谈祥云国际等.doc

竞品项目分析报告 营销管理部 2015.1.20 目录 祥云国际项目调研分析 塔谈国际商贸城项目调研分析 世界湾项目调研分析 米氏e家天下项目调研分析 正定小商品项目对比分析 石家庄新华集贸及南三条市场分析 白沟市场分析 义乌批发市场分析 北京动物园、大红门商圈简介及其主力市场经营状况分析 祥云国际项目调研报告 （一）项目概况 祥云国际总占地面积1800亩，总建筑面积450万平方米，整体规划由两大部分组成，南部为占地1300余亩的威尼斯城；北部为占地426亩的威尼斯公园。分为住宅区和商业区，商业部分整体分为：玩遍世界（主题公园及游乐园）、国际名品购物街、吃遍中国美食街、奥林匹克健身中心、索菲亚大教堂；整体绿化率为35%。商业整体预计将于2015年年底开业。采用返租形式运营。项目整体业态：主题公园、大型特色商业、星级豪华酒店、餐饮美食、影院剧场、健身中心等 美食街：占地16万平方米，成圆弧形沿汇新路分布，美食街为地上五层设计，地下连接购物中心，外立面将设计成简欧风格，内部按照不同的装修风格及合国各地特色风味小吃，分为四个区域：东北区、华北区、西北西南区和港澳台区。?其中1—3层为餐饮区，1层主营大型餐饮的正餐；2、3层主营特色小吃、美食快餐；4、5层主营足疗、养生、按摩、棋牌、酒吧、KTV等生活休闲配套。 主题游乐园：总占地面积11万平方米，位于项目商业中心地下：层高20米，游乐场上方覆盖3.5万平米湖水景观和森林公园景观，中间开设两个7000平米水晶采光天井，保证游乐场采光。? 商业购物中心：占地32万平方米，整体为地下5层商城：1-2层为商铺，3层为设备层，4-5层为商业部分停车层，设有停车位1.3万个。购物街一层设有水街景观：全长1860米，水面宽度在5-20米，水深大概3-5米。 奥林匹克健身中心：位于商业西南方向，从滨河街可进入，内部设置电影院、大型演出现场、健身房等休闲娱乐设施。 索菲亚大教堂：建筑面积2000平米，未来或做婚礼承办、成品展览、游客观光的地点。? ◆主要政策信息： 价格：1、购物中心价格（地下）：22000—27000元/㎡ 2、吃遍中国价格（地上）：13000—36000元/㎡（1层3.6万/㎡，2层2.6/㎡，3层1.9万/㎡，4层1.8万/㎡，5层1.3万/㎡)。 3、公寓价格：均价11000元//㎡ 在售政策：全款优惠1000元/平米?；贷款500元/平米 返租政策： 1、下沉式购物中心13年回本。 2、吃遍中国餐饮区9年回本，前3年每年返10%；4—6年每年返11%；7—8年每年返12%；第9年返13%。 3、公寓6年回本，前3年每年返18%；第4年返16%；5—6年每年返15% 吃遍中国餐饮区面积区间：1层90-300/㎡，?2.3层27-75/㎡，?4.5层20-50/㎡。 住宅区信息： 东一区大部分房源去年已售罄，均价7000左右，现在主推售东一区东侧2栋及西二区4栋楼， 销售口号：投资无风险，6年白得一套房。（40年产权，5证还不全，工程打地基阶段） 销售率：本期主推6栋房源已销售约3栋。 销售政策：6年回本（全款一次付清），40年产权，第1-3年每年反 18%（共计54%）第四年16%第五六年每年反15% （6年100%全反清） 独享政策（满一年3年内可以全款退房款，年18%算为收益给客户） 次月开始按月返还收益，每月返还。 价格分析：10600优惠300元/平米 续客政策：直接销售，无办卡活动， 推盘节奏：明年以西二区东二区为主占比30% 项目未来发展分析：未来已6年返本为口号，全款销售，吸引投资及购买住宅客户。 销售模式：本案场销售团队 何时交房：2017年底交房 （二）祥云国际项目存在问题分析 交通 祥云国际处于中华大街沿线本项目就一条双向4车道公路贯穿，没有贯穿道路，直接通往住宅，后期会导致车流拥挤等问题，周边为中华大街2环路转盘，火车站出站口附近，本身此地域就存在堵车隐患，交通不便， 项目业态分析： 业态比较单一，餐饮街（吃遍中国）游乐园（中心公园）购物区（名品购物街）健身中心几项业态，以城市综合体为建设目的，只能满足本住宅消费群体及周边零散零售客户 3.市场建筑设计特点 已综合体建筑项目标准建设，存在大部分商业在底下，导致顾客会感到压抑及车位设计及中庭通透设计都无法实现 4.经营定位是什么 已本身住宅为主体，辐射周边小区销售群体，辐射面过小，定位于城市综合体所以还存在周边商场及超市竞争 5.项目建成后的意义 满足自身住宅的休闲娱乐场所，但是由于地理位置及交通阻碍不能达到同等综合体