【异乡好居】在纽约买房你必须要知道的事儿.pdf

【异乡好居】在纽约买房你必须要知道的事儿 近年来，不论是国内投资者，还是想要购买房产自己居住，在纽约买房的人越来越多。 但是由于购房事项细节繁杂，要注意的事项很多，小居（异乡好居 Uhouzz）强烈建议买房 者在纽约购买公寓时聘用律师，因为房地产交易非常复杂，所以隐藏着很多法律风险和隐患。 在美国，购房者通常都会聘用律师，除了人们通常关心的合同、留置权以及所有权问题，纽 约的许多合作公寓(Co-op apartment)还有需要经过仔细研究和审查的财务报表和会议记 录。购买产权公寓(Condo)，甚至在购买独栋房屋(house)时也可能遇到许多麻烦。更不用 说在谈判桌对面的卖方通常都有自己的律师。当然还有一个简单的原因是纽约的房地产很 贵，交易不好可能对买家造成大金额的损失。所以在纽约买房时请注意一下步骤和注意事项。 1、先列下买屋目的、选择地区、房产价格预算及要求(Define requirements)：首先要清 楚您是要自住还是投资。接着要列出想要购买的房屋的基本条件，例如价格、所在地区、多 少卧室和浴室、面积大小等。然后还要考虑如果不是用现款买房，那么必须先向银行申请贷 款预先核准(pre-approval)，并且获得房屋贷款前置审批信(bank’s mortgage pre-approval letter)。您要首先研究自己的财政情况，综合考虑自己的经济水平，知道自 己是否需要贷款。如果需要，可以承担的每月还款额是多少。 2、看房：自己或在经纪人的帮助下，看房并下 Offer。您可以列一张自己所有想要的关于 理想房屋的条件清单，比如地理位置、价格区间、特别的需求。另外，在美国看房与在中国 看房不同。一般在美国，找到一个合适的经纪人之后，就由他全权代理，而别想着找多个经 纪人，相互比较。美国的经纪人认为这种行为意味着不信任。一旦被发现同时雇佣了多个经 纪人，那么没有人愿意尽心尽力做事。通常购房者会和经纪人签订代理协议，约定由经纪人 代理购房事宜，并约定佣金。其中佣金支付条件条款需要引起注意，以避免日后纠纷。在纽 约州，没有律师参与的地产合同无效，因此最晚在意向合同签署之前，需要找到一位持当地 执照的律师参与购房。 3、书面报价(Written Offer)：找到满意欲买的房地产后应尽快行动，不要给太低价。不 然屋主会认为您不识市价及没诚意。书面告知您的地产经纪欲买此房屋，并出示买价及如有 其它的买屋条件。 4、签订合约：在您的 Offer 被卖方接收后，买卖双方将在各自的律师代表下，商谈合同条 款。在纽约，双方必须雇用律师。作为您买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅，根 据您的个案情况进行更改、删减或添加。比如，是否加入合同取决于贷款的条款。同时，买 方律师还要进行尽职调查(Due diligence)审查关于房产的文件，告知您购买该房产可能产 生的风险和该房产存在的不利因素。合同的条件限制和买卖交易的细节非常重要，务必与律 师商讨，充分理解当中的风险和义务。双方对合同、买方对 Due diligence 满意后，买方 将签署合同，并一般支付房屋总价 10%的房款作为定金。如果买方在此时终止交易，一般 情况下定金是不能退回的。卖方收到合同后，签署，再寄还给买方。 5、贷款银行确定发放贷款：如果买方需要贷款，买方将与银行联系进行贷款事宜。银行同 意贷款后，会为您出具 Commitment letter。 6、产权报告：买方律师将以买方的名义购买产权报告(Title report)并审阅，看该房屋的产 权是否存在问题，可不可以过户；调查房屋的历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户