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【世联行楼市新评】（2014）之二十九 不一样的天空 ——2014 年房地产政策环境解读 2014-11-04 事件：11 月 2 日，住房城乡建设部副部长齐骥在国务院回访督查调研组对住建部进行回访时指出， 类似一些城市此前出台的限购政策，迟早要离开房地产市场。 今年房地产市场从高位回落以来，行业政策面频频吹风、各种利好接踵而至：首先，实施 4 年之久的 限购政策基本解除。6 月 26 日呼和浩特是第一个明文松绑的城市，至今只有一线城市和三亚未解除。其 次，出台 930 新政、放松限贷，降低按揭利率和首付比例，支持首置和首改型居民购房置业。第三，降低 公积金购房门槛，并提出要稳定住房消费。 由于过往的经济周期中，当经济过热房地产通常会面临政策“打压”；当经济增速突然下降、房地产 政策环境又会走向宽松。从 1998 年至 2013 年，房地产市场与宏观经济一直保持着紧密的强相关，是典 型的政策市。但我们认为，2014 年以来的调控政策，不是以往市场下行期“救市”举措的卷土重来，而 是以行政化调控手段逐步退出方式，终结一个行业的管制时代、走向市场化。 高增长不可持续 2003 年住建部“18 号文”出台，首次明确把房地产业作为“国民经济的支柱产业”，由此引领了中国 在资源配置上的方向性改变。2003 年-2013 年十年间，房地产多项指标创下历史新高：新建商品房销售额 从 7671 亿增长至 8.14 万亿，商品房新开工面积从 5.4 亿平米攀升至 20.1 亿平米；房地产开发投资完成 额从 1 万亿元增长到 8.6 万亿元；房地产投资额占 GDP 之比从 7.5%上升到 15.1%。这些指标均在 2013 年达到峰值，与此同时，进入 2014 年全国商品房待售面积首次突破 5 亿平米，大部分城市商品房库存持 续攀升、去化率明显放缓。在未有任何新政策出台、受市场供求力量自发作用之下，全国商品房销售价格 结束单边上扬、同比出现了除 2008 年以外的首次下降。 高增长难以持续。在行业自发调整之下，2014 年前 3 季度房地产新开工、拿地、投资等指标纷纷回 落至低位。我们预计，库存下降到合理水平之前，这些指标仍会持续下滑。 行业回归市场化 新一届政府面对新形势下的经济发展，提出了“让市场在资源配置中起决定性作用”。2013 年下半年 以来至今，房地产行业朝着市场化方向发展的脉络逐渐清晰。限购、限贷等行政性政策逐步淡出、行业开 始向市场化回归。“近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措 施尽可能剔除。” 2014 年以来，市场供求关系已经发生逆转，为去行政化提供了合适的时机。 因此，放开这种行政约束，严格来说已经不是简单的救市问题，而是更好发挥市场在资源配置中起决 定性作用。在市场化运作逻辑下，即便央行提出支持首套房贷款、给予最低 7 折的优惠利率，但因为无风 险利率居高难下，银行揽储成本高、不赚钱，7 折优惠也很难实现。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 深南东路罗湖商务中心 12 楼 邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）2216 2900 【世联行楼市新评】（2014）之二十九 预计年末将量升价稳 从成交数据来看，10 月环比 9 月“银十”成色十足。深圳、厦门、南京等重点一二线城商品住宅成 交量环比上涨 25%-60%；价格方面，环比上月走势趋稳。主要原因有：一是 930 新政的政策利好促使市 场信心筑