天启开启上海艺泰是安邦营销报告.ppt

艺泰安邦营销报告;市场研判;城市阅读;地处长江三角洲东南端，区域位置优越;层级;城市阅读：南汇规划;;城市阅读：南汇功能布局;城市阅读：南汇发展布局;城市阅读：南汇交通规划;城市阅读：南汇交通规划;郊区城镇人口增长模式;;????对内对外开放的港口城市 ????体现实力与水平的工业重镇 ????现代都市型的农业基地 ????环境优美的旅游景区 2港新城带来定向产业人口导入 ;浦东 国际 航空港;惠南新城 地处浦东国际航空港和临港新城的中心 ， 是南汇的政治、文化、信息中心。 总人口约为18万，城镇人口约为7万， 城市化水平40％不到， 城镇化的进程处于起步阶段，前景喜人。 依托南汇工业园区和科教园区，实现产学研联动 。;新场镇城镇总体规划;宣桥规划; 南汇区目前发展相对缓慢，经济处于上海郊区中等地位，在上海总体规划中属于先行发展区域，前景看好 南汇工业区逐步发展，目前临港新城属于启动期，产业人口导入力度不强且时间周期较长 南汇城镇人口增长途径仍以区域城镇化为主，自2003年城镇化进程加速 交通规划利好，实施尚需一定时间 南汇房产市场呈区域状态分化,且已初具规模 ;区域市场分析;区域市场：供求关系;区域市场：价格走势;;;;区域市场：惠南镇在售项目; 130㎡以下面积段的产品供应量最大 111-130 ㎡占46%这两个面积段是三房的面积构成 两房供应小于三房，三房主力在91-100 ㎡占28% 200㎡以上的房型非常稀缺; 111-130㎡的三房是去化情况最好的，占到了所有已售套数的54%！ 110平米以下的小三房和130以上的大三房去化抗性较大 100平米的二房市场接受度一般 惠南镇目前在售项目的消费客群90%为本地南汇人。 ;区域市场：惠南镇在售项目;竞争个案：东方冠郡;竞争个案：东方冠郡;竞争个案：东方冠郡;竞争个案：东方冠郡;总体区域市场：需求不减、供应放缓、价格稳定 二房三房占据市场主导，四五房较为稀缺 市场分能级，区域比较明显，产品去化程度不均匀 惠南镇110-130平方米为市场去化主力产品 南汇整体市场90平方左右2房去化率最高 ;客群分析;来源方向;;所在区域：南汇区内各乡镇 客群描述：南汇本地居民；部分大学城内教职工； 客群年龄跨度较大，30岁至50岁之间不等。 洋山海员,收入500-700美金/月 购房因素：改善自身居住条件，或为子女购买婚房； 主要关注项目周围的配套设施是否齐全 在南汇早期的住宅项目中，本地客群占据了绝大部分比例。但随着南汇其他区域住宅项目的陆续推出，区域内的客源逐步被消化。每年接纳的60万海员的消费能力逐步显现;所在区域：分为上海市区和浦东新区两部分； 上海市区：虹口、杨浦、闸北为主要来源； 浦东新区：张江、川沙、北蔡等地为主 客群描述：上海市区客群为主要是为了改善居住条件，或买给老人养老 浦东区域客群为在浦东新区工作的年轻人，购买作为婚房 购房因素： 低总价是吸引全市性区域客群的主要因素。 其次， 关注轨道交通与产品升值潜力，认同板块发展，非纯投资客，在一定情况 下，转变为自住消费。 ;所在区域：外省市各地区 客群描述：长期在南汇工作的外地私营业主；部分南汇工业园区的中层 年龄层次较大，为30-40岁左右，具有一定经济实力。 购房因素：看好南汇今后的规划发展，购房后多为自住兼长线投资。 虽然流入上海地区的外来人口数量可观，但是其中流入南汇的人口数量一直很少，外来人口导入处于低速发展状态。 外地客群的比例约为10%左右。 ;区域客户以南汇本地人、 杨浦,虹口,闸北和浦东新区(张江,川沙)为主 区域外地客比例非常小 区域内投资比例不高，基本以自住,养老为主 部分投资客非产业定向导入人口,属个体行为 定向人口倒入周期比较长,强度不够 2020年南汇计划倒入人口15万,洋山倒入人口60万,整体情况看好,投资环境看好,但周期较长强度不够;项目分析;艺泰安邦;;;;;PART １策略 Strategies;?; NO1.本案的可卖性检验? NO2.本案产品价值是什么? NO3.谁,来为我们买单? NO4.以怎样的形象面市？ NO5.我们的策略是什么 ;NO1.本案的可卖性检验?;判断竞争对手; 参照市场去化情况（