合富辉煌东莞东方华府高端项目前期策划.ppt

东方华府项目前期策划;【报告核心内容】;指标;分析： 总体来说，2005年前三季度，东莞市房地产市场仍然遵循着其良好的轨迹发展： 在国家宏观调控政策下，土地供应得到有效控制，土地二级市场继续稳步健康地发展； 在政府出台土地闲置处理的相关文件后，各大开发商纷纷启动手头上的土地资源，使得施工面大幅度的提升； 一、二手市场交易活跃，价格稳中略升，二手房市场份额继续扩大，房屋市场不断成熟。;;南城、东城两区新建商品房批准预售面积分别为784730平方米和578381平方米，同比增幅45%和23%，批准量位居全市的前列。 万江区今年前三季度批准预售面积为223243平方米，与去年第三季度批准预售的面积96985平方米相比增幅130%，在四个行政区中增幅最大，也列居全市增幅的前列； 莞城区由于土地稀缺，开发量日渐稀少，批准预售面积同比下降32%，也是四个行政区中同比增幅???一出现负增长的。; 2005年前三季度，东莞市新建商品房批准预售面积为393.33万平方米，与同期的交易登记面积相比，市场吸纳率为38%，即市场吸纳量小于市场供应量，新建商品房显示出供大于求的市场需求情况，这是自2002年以来连续13个季度市场吸纳率低于50%且呈下降趋势，数据表明东莞地产市场在供应货量不断增加的同时，需求却没有同步的增长，反而在2003年以后出现了下降趋势，导致市场吸纳率也不断的下降。;;商品房的成交单价趋势图 ; 通过对东莞商品房供给和需求各种指标的数据分析，东莞房地产市场供应方面新开工不断增加而竣工面积缩减，未来两年的供应量比较大。在需求方面，市场上受欢迎的是以单价在3000元/平方米以下，户型面积在80-120的二、三房，同时未来支持东莞房地产中低档市场的将是外来人口，关注东莞商品房应当关注外来人口的需求。而另一支购房力量的后起之秀为本地居民，他们虽自有房产，却心仪环境和服务俱佳的住宅小区，购房数量逐年增加，大多以大户型和别墅等中高档住宅为主. ; 各类型物业，住宅、办公楼、商业、其他房地产空置量同比出现不同幅度的变化，其中别墅降幅最大，达99%。各类型物业的空置时间结构方面，办公、写字楼出现恶化现象，增幅达625%，其他用房变化不大。;二手交易;1、中国将限制别墅类房地产开发、高尔夫球场及赛马场项目建设； 2、房屋地下室开征房地产税，包括地下停车场等； 3、七层以上楼房需用安全玻璃； 4、东莞旧城改造将打通六大经脉； 5、12月28日东莞市举行了重点工程竣工典礼； 6、12月份南城区有4块地挂牌出让，胜和社区有一地块成功交易； 7、南城区黄金路段有一地块拍卖，面积13.69万平方， 成交价2.36亿元，买家为深业集团（深圳）； 8、今后卖房要公示节能信息，建筑商违规可罚50万元； 9、工商银行取消强制购买房贷险和免除律师见证费； 10、东莞：国土部门推行责任制，违法用地有了量刑标准； 11、东莞轨道交通将于明年动工，会展中心站是重要节点；;（1）房地产开发投资呈现下调趋势，全市房地产投资结构比例比较合理； （2）竣工面积与施工面积之比创历史新高，未来供应量充足； （3）南城区、东城区、虎门镇、常平镇、厚街镇以及万江区为东莞房地产市场的主力区； （4）市场显示出供大于求的市场需求情况，而现房销售却供不应求； （5）住宅商品房销售量继续呈增长态势，商品房销售量下降幅度较大； （6）在销售量继续增长的同时，住宅商品房成交单价也稳步上升； （7）商品房空置情况有明显改善，合理空置上升而不合理空置下降；别墅的空置部分基本被市场消化，而办公、写字楼的空置情况出现恶化现象； （8）二手市场交易活跃。;【报告核心内容】;【05年底-07年重点竞争对手研究】;项目名称;1、供货量巨大 明年仅已知楼盘的供应量就达到5455套，其中高端住宅占2641套，中档住宅占2814套，特别是月销量相对较小的高端住宅。 2、产品面积跨度大 根据统计看，明年竞争楼盘的产品从75 ㎡二房—230 ㎡五房都有，还有220㎡以上的联排别墅、200㎡左右的叠加别墅，从大到小的户型单位都有一定的市场压力。 3、130-160㎡户型明年竞争将非常激烈 已知楼盘120㎡以上单位就达3804套，其中135 ㎡ —160 ㎡ 四房达到1015套，占上述楼盘供货量50%。 4、本案项目户型竞争压力 本案的目标价格在5200元/㎡，因此，我们130㎡以下户型的总价在65-70万，这一价格段将与中低档洋房盘的大户舒适洋房直接竞争；160 -190 ㎡以上户型的总价在90万左右，这一价格段与低密度盘的叠加别墅相接竞争；210㎡以上户型的总价在120-130万左右，这一价格与联排别墅直接竞争。;天骄峰景; 2005年11月26日