2012年上海房地产市场月报同策调查研究报告.pdf

1 同策观点——持续限购下 楼市基本面仍将回升 2012 楼市四大特征 2012 年政策与楼市，尤其是商品住宅市场，总结下来基本表现在以下几个特征： 第一、政策层面由 2011 年的坚持调控政策不动摇的从紧基调转为 2012 年以来的政策 “外紧内松”的市场特征，主要表现在政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双 重标准”同时在执行。 第二、从市场层面来讲，2012 年市场“基本面”逐渐开始好转，但仍然处于整个房地 产市场大周期的复苏过程中，这个过程表现相当缓慢。从整个市场“基本面”来看， 2012 年整个 1-8 月，全国的房地产投资同比 2011 年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规 模（土地市场交易）、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。此外， 1-11 月全国商品房销售面积首次出现同比转正，这就促使整个市场“基本面”继续向利好 方向发展。 第三、从价格变化情况来看，从当前来看，截止 2012 年 12 月，全国房价已连续 7 月 上涨，这个现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量 持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。从开发商定价角度来讲，下 半年以来，无论是全国还是上海市场，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流 和趋势，在这个阶段，购房者不应该错过当前“平价”购房时机。 第四、企业利润率状况持续恶化，企业或通过精细化管理、产品研发能力提高、涨价等 手段缓解利润率下滑局面，或开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等通过业务多元 化规避未来住宅市场调控的风险。 楼市“暖冬”背后的四大矛盾 “暖冬”与“翘尾”行情对于低迷的楼市来讲是一件利好的事情。但是在这个特殊的市 场阶段表现出来的房价上涨而惶恐入市的现象却背后却不合常理。楼市“暖冬”背后集聚?? 多重矛盾，这个矛盾多数与开发企业博弈调控政策以及未来政策面的走势密切相关。 首先，从市场基本面来讲，在 2012 年楼市调控政策 “外紧内松”的市场特征之下 “基 本面”逐渐好转，此时，全国百城房价自 2012 年 6 月止跌后连续第 7 个月环比上涨。坚持 房地产市场调控不动摇基调与房价降幅收窄，甚至出现涨价的现象的矛盾日益突出； 2 其次，开发企业急需改变企业利润率逐渐下滑的局面与“坚持房地产市场调控，促使房 价合理回归”导致企业利润率下滑的之间的矛盾。在调控已成常态的市场背景下，开发企业 通过精细化管理、产品研发能力提高、涨价等手段缓解利润率下滑局面，此时，通过各类营 销手段制造热销、小幅涨价首当其中与当前政策面矛盾会凸显出来； 第三、开发商营销手段炒作未来市场供不应求、涨价预期与购房者害怕错过最佳购房时 间窗还未来得及购房之前的市场供需矛盾； 第四、地方政府政策微调政策层面的阶段性的定向松动与经济发展、财政收支之前的矛 盾在 2012 年也表现的相当突出，尤其是 2012 年下半年以来的推地潮以及各类优质地块“地 王”的出现，一定程度上表现出地方政府在房地产市场调控与经济发展、财政收支之前权衡 做出的抉择。 年末暖冬行情关键因素在于市场基本面的好转 “暖冬”与“翘尾”行情局面的出现，一方面是由于在政策“微调”之下，各大房企 抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资 金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”的结果；另外一方面，也是由于房企年底销售 业绩指标、财务报表等要求，年底开始冲量的导致的销售量回升的现象。 总体上来讲，2012 年“暖冬”与“翘尾”行情局部市场惶恐入市的出现，与当前房地 产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇 的“双重标准