水木良行2012年洛阳关林钢厂项目发展战略构思.ppt

; 房地产项目开发最终目的是保证项目的顺利销售，并能实现企业品牌传播和项目利润的最大化！;;;;01;本案地块坐落于洛阳郑西高铁、便捷的路运交通将加速郑州与洛阳之间城市功能互补关系的形成，并有机会让成功“洛阳人”回到洛阳。; 洛阳有五千年文明史四千余年建城史，以洛阳为中心的河洛地区是中华文明的发源地，世界上第一座统筹规划的城市；自夏朝开始有13个王朝在此定都。河图洛书在此诞生，儒、释、道、玄、理肇始于此，科举制度创建于此，丝绸之路与隋唐大运河在此交汇，五大都城遗址、邙山古墓群和天子驾六震惊世界，“宅兹中国”“中国”一词源自洛阳，国务院首批历史文化名城，豫、晋、陕区域性中心城市； 洛阳正逐步迈向新兴的重工业城市和新能源节约型城市，欧洲人最向往的城市，中国休闲城市榜首。 ;;;;　　以西工区为基点，迅速向东南方向发展，特别是涧西区与洛南新区，凭借其环境资源优势及政府的大力支持，成为洛阳住宅市场开发的热点区域。 目前，洛南新区已逐步发展成熟，可开发地块相对较少，而龙门大道已基本改造完成，伊洛新城正在建设，本案处于未来两区交汇处将成为新的开发热点区域。;;;;;;;02;;;;;优劣势 分析;03;;;通过对洛阳城市未来发展的深入探讨、房地产市场情况的分析、地块属性及周边环境的了解，我们认为本项目开发的方向有两种：;;;从项目的位置及交通情况来看;从地块自身属性来看：周边商业氛围浓郁，资源丰富，适合商业地产的开发。;实现难度大，风险高;住宅开发为主，商业开发为辅;01;;;;从代表性楼盘的成交客户区域来看： 新区客户主要以外地和市区客户为主，而涧西、西工等成熟区域客户以“地缘性”客户为主，楼盘所在区域内购房客户为主力，说明各项目对本区域内客群的吸纳力非常强，已经构成项目客户一级辐射圈；而周边地市和郊县的客群在项目占有较大的成交比重，已经构成项目客户二级辐射圈； 从成交客户职业构成来看： 经商个体、私营业主购买力旺盛，其次为企事业单位、一般职员，客群职业构成相对比较集中； 从成交客户的年龄阶层来看：25-45岁的年龄层是洛阳市场的主导消费力量； 从成交客户的置业目的来看：市场以满足自住性需求为主。; 与新区的居住环境相比、与老城和涧西等成熟区域的配套相比，我们所处的位置，目前并不具备优势，如何界定和挖掘项目的核心购房客户群体将显得尤为重要。;本案;;;;;;02;;;项 目;寻找市场产品的机会点;【项目产品建议】——高层产品;推出高层户型;;;;;房源高层户型特点;房源高层户型建议;房源高层户型建议;底层复式;U5，即Unit Integration，是单元一体化的英文解释。 “U5精装”并非简单的「毛坯＋装修」，而是通过对人日常生活的洞悉，针对性“量身定做”人性化的合理家居空间，并以系统全面的解决方案来应对家庭居住中的各种问题。全面家居解决方案除了对户型的调整和改革以外，更多的时间花在系统的集成上，复杂性和设计要求的技术性更高。;“U5精装”的细部体现——玄关整合系统;关于公寓;“U5精装”的细部体现——卫浴集成系统;90别墅（独立、尊崇不张扬，私密性极强）; 借鉴绿地90墅，打造洛阳独具一格的“公寓面积、别墅享受”的创新产品。绿地蔷薇九里90墅开盘10天狂销280席，销售金额逾6个亿！ ;;03;客户：以周边常住居民及专业市场商户人群为主，县城及市区中端收入人群为辅； 面积：以80-90平米的大两房和小三房、110-130平米的大三房为主，并配有90别墅、少量楼中楼等创新产品的开发。;洛阳，九朝古都， 房地产快速发展，市场逐渐成熟； 大盘林立，档次逐渐走高， 同时，市场分层已经形成，市场差异化竞争、品牌化发展已为现实；;洛阳人眼中的高端形象;以上几个项目能够具备高端楼盘的形象，都具有一定的相同点，我们要从这些相同点深入挖掘；;客户层：以周边常住居民及专业市场商户人群为主，但该部分居住户并不是洛阳最顶层人群，而是处 于洛阳中上等人群，因此，从人口结构配比上看，项目不具有一流梯队的资源。; 综合以上所述，本案定位为：中高端楼盘。仅次于泉舜、盛唐至尊，高于市场其他楼盘。在产品定位、整体规划及配套、景观等方面做到精细、感动，以区别于市场上其他楼盘，避免陷入销售困局，降低风险。 在实际操作过程中，本案主打卖点： 人文旅游、景观、产品、附加值、体验式开发。 开发定位：洛阳中高端楼盘品质;;;;;项目空间效果示意 ;;;房源户型建议;;无论恒大华府还是恒大名都都以带精装修销售; 精装修分为1500元/平米