湖南郴州国富地产懿德园高档住宅项目策划报告.ppt

懿德园项目策划报告;哲学原就是怀着一种乡愁的冲动到处去寻找家园…… ——德国· 诺瓦尼斯;内容纲要 前言 壹 . 自我认知 贰 . 项目界定 叁 . 物业发展建议 肆 . 营销攻略; 前言一 我们的目标 前言二 界定问题：此岸彼岸;前言一： 我们的目标 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向;前言二： 界定问题;1;1.1 郴州概况;【城市经济环境与房地产市场】;郴;郴;郴;郴;郴;郴;郴;郴;郴;郴;郴;郴;小;【区域感知】;1.2 区域感知;区;【区域感知】;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;? 项目周边环境较差，距 五岭广场还有一段距离， 如何吸引消费者？;2;R2(彼岸）——我们的目标;突破的主要难点 难点 1 短期内无法利用片区板块价值的提升得到重大利好 难点 2 无优势配套资源，离五岭广场有一定距离，消费客户认知有盲点 难点 3 项目规模一般，主入口太小，地块受限不利于打造园林景观;需要避免的误区 误区 1 被强化“无配套” 误区 2 被消费者用日常居所的标准来衡量 误区 3 凭什么定位高端;关键 2 关键 3;解题大纲;生态的生活;时代的变迁，改变了郴州，现在的郴州人更向往外面的世界。;名称; —垄断价格 —产品有不可重复性 领导者 —过河拆桥;解题大纲;高价、快速销售的一个前提是： 跳出片区，站在整个市区的高度锁定客户。; 情感型 高档楼盘;客户;解题大纲;地块的研究 3.353容积率，地块形状如“一”字型，西临五岭大道，东面靠山，较多护坡。我们要突破传统，营造氛围、创造景致。;2.3 资源整合;2.3 资源整合;异域、文化、品位、生活热情的尊贵府邸 异域、文化、品位、环境、情感型、享受型 3.35容积率、营造氛围、创造景致;解题大纲;定;代表项目;2.5 主题概念定位;主题概念定位;西班牙皇家风情观邸支撑体系 诠 释;社区体验——风情之旅;风情之旅(一) 醒目的地块结点与标志，增强 了项目的昭示性、风情性。 LOFT是回家路上的灯塔，是忙 碌一天后的心灵归宿。; 达利之门 风情之旅(二) 特色而富有品位； 明显的昭示性。; 达利俱乐部 风情之旅(三) 纯粹而异域的大门提升社区形象。; 堂吉歌德广场 风情之旅(四) 聚人而富有文化品 位的社区广场。; 风情之旅(五) 小镇边界 项目沿五岭大道和南面设置绿色围 墙隔断； 提升了项目形象，并与周边杂乱形 象作出了和谐隔离。;硬件;这里导视视觉统一（以下为“示意图”）;这里铺地视觉统一（以下为“示意图”）;2.6;案名建议 ;案名建议 ;项目的调性： 　　奢华　高调　国际化　; 八大价值体系： 建筑文脉：稀缺的自然和历史文脉沉淀 社区格调：一个奢华主义的精神家园 规划设计：艺术与美完美融合的社区（入户花园、空中花园、户户观景……） 社区配套：开放悠闲的泛会所、健身场、儿童乐园 生活方式：摒弃平庸回归人文的异域皇家生活 生态节能：和谐环保的“低能耗”建筑技术 极致细节：对产品细节的极致追求 物业管理：对业主体贴入微的贴心服务 区域规划：两城建设的中心，五岭广场稀缺尊贵观邸，具无与伦比的升值潜力 企业品牌：实力国富、众联品牌;2.9 绣稿表现;;因为稀缺，更弥足珍贵 西班牙皇家风情园林 。。。;0735-8888888;0735-8888888;3;原则性建议;塑造理念：;精神堡垒建议;园林景观建议;外立面建议;建筑细节建议;色彩与灯光建议;面积; 3.9 新科技新设备的应用 在项目中为住户引进最新的家居科技，缔造高智能的生活平台，让住户感 受项目给予的贴心的舒适与方便： ? 新科技 – 恒温恒湿的科技养生居所(MOMA国际寓所、锋尚国际) – 运用环保节能生态的技术(如遮阳、隔热、中水系统利用) – 外窗中空断桥隔热保温技术(中空惰性气体层厚度为12mm) ? 新设备 – 室内中央配置系统 – 家居多媒体资讯系统 – 互动遥距家电操控系统 – 多重慎密保安设备 – ID智能管理平台;经营模式：;4;展示攻略：有利于营造气氛并提升项目的价值，通过局部展示让客户和市场感受到项目的品质。;推案策略;销售目标 开盘半年实现90%的销售 创造郴州销售奇迹！;——销售示意图 ;;价格策略 由中走高——介于本案地段劣势和区域产品相似性特征，建议遵循 “由中走高”的价格策略。在稳定的市场支撑下逐步拔升价格。 动态控制——销售过程中，把握市场变化，在去化速度和利润空间之 间找到平衡点。 微幅涨价——小幅频涨的