尤溪县大儒名城下阶为段营销方案.doc

大儒名城下阶段营销方案 （2007年10月-2008年1月） 凌峻·中国 二〇〇七年十月二十五日 第一部分 大儒名城前期工作总结分析 一、市场分析 （一）市场特征 市场整体容量有限。 （1）从历年房地产成交量来看，尤溪房地产交易量不大。详见下表： 年份 商品房 存量房 数量(套) 面积(万平米) 数量(套) 面积(万平米) 2000年 243 3 333 4.79 2001年 80 0.85 276 2.8 2002年 155 1.19 952 7.6 2003年 177 1.3 336 7.6 2004年 256 4.89 517 6.08 2005年 418 2.53 585 6.1 2006年 552 1.89 566 7.1 注：上表数据由尤溪县交易所提供，商品房交易量包括住宅、商铺、车库等。 从上表中可以看出，尤溪商品房交易量近三年来增速较快，但是总交易量不大，交易面积更是呈逐年下降的趋势。 （2）尤溪城市化进程较慢，新增房地产需求量有限。 尤溪由于地理环境的限制，城市化进程十分缓慢，新增城市人口数量不大。 由于尤溪房价高企，周边镇区的人群难以承受，影响周边镇区人群入城购房，另外高房价也让城关镇部分人群不想在本地置业，而是选择去外地（如福州、厦门）置业。 市场消费特征。 （1）尤溪人投资意识十分强，追求资金的合理利用和升值，期房由于不能马上入住，而且需要较长时间占用资金，对于以改变居住条件为主的尤溪消费者来说，购买期房的资金成本较高。 （2）尤溪人居住城关多年，习惯于城中心的生活方式，在购房消费上，十分注重区位优势。 （3）尤溪目前的房地产水平较低，尤溪大部分消费者对于好房子的认知不深，也没有居住体验。 （二）、客户群特征分析 1、职业分析 从目前成交客户分析，项目的主力客户群为个体户老板、私营企业员工、及事业单位员工等，公务员购房比率偏低。 职业 总数 比例 私营企业主 114 47.70% 私企管理者 16 6.69% 私企员工 28 11.72% 公务员 10 4.18% 事业单位 48 20.08% 教师 22 9.21% 医护人员 1 0.42% 总计 239 100.00% 2、客户年龄分析 目前，购买大儒名城的客户主要以30-40岁为主，40-50岁次之，30岁以下的年轻人及50岁以上的中老年人占一定比例，但是总体数量有限，为项目边缘客户群。 年龄 总数 比例 30岁以下 36 15% 31-40 136 57% 41-50 65 27% 51-60 2 1% 总计 239 100% 3、成交客户区域分析 目前，成交客户大部分来自城关镇，其次是梅仙镇，周边各镇及其他区域都有客户成交，但是成交客户数量有限。 区域 总数 比例 城关 158 66% 梅仙 29 12% 坂面 6 3% 台溪 5 2% 汤川 9 4% 西滨 5 2% 中仙 4 2% 洋中 1 0% 溪尾 2 1% 八字桥 1 0% 其他 19 8% 总计 239 100% 客户群特征分析小结 （1）项目的主力客户群为私营企业主，公务员购房比率明显偏低。 （2）30岁以下的年轻人首次置业及老年人的养老性置业比例较低。 （3）项目的主力客户群主要来自城关镇，梅仙镇及周边镇区潜力有待挖掘。 二、销售总结 大儒名城9月23日发售，可销售栋数5栋：1A#、1B#、2#、7#、8#，可售440套，可售面积55272.26平米。截止2007年10月25日总计销售239套，成交率为54%，成交面积29202平米，成交金额约人民币113,853,757元,成交平均单价为元3898.83元。 截止到2007年10月25日，签署有效合同数228份,未签合同11份。 （一）、销售房源分析 1、已售房源分析 栋数 共计(套) 已售(套) 已售比例 1A# 88 41 46.59% 1B# 88 80 90.91% 2# 88 44 50.00% 7# 88 23 26.14% 8# 88 51 57.95% 小计 440 239 54.32% 分析： 1B#售80套，未售8套，成交率达90.91%，是大儒名城一期销售最好的楼栋。主要由于1B#面积适中，总价较低，适合尤溪消费者的购买力。另外，1B#靠近小区主入口广场，楼间距、景观等条件不错。 1A#、2#销售情况差不多，销售近一半，主要由于1A#、2#在小区的位置佳，景观优势明显，噪音污染较小，产品综合品质是大儒名城一期中最好的，所以受到购买力强、追求居住享受的客户喜爱。但是，总价偏高也让不少客户却步，在前期落房号中，这两栋楼最受欢迎，但实际