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2007 年7 月 第 2] 带第 4 期(总第 124 期) 当代法学 July ,2007 Contemporary Law Review Vol.21.No.4( Ser.No.124) 物业管理合同的性质及其法律适用 关淑芳 (中国青年政治学院法律系，北京 100089) [摘 要]物业管理合同是我国现行立法肯认的一种有名台间，但因法律规定过于简陋、主体交 易绞验的积淀欠缺、市场发宵不成熟等四索，再加上对诙樊合间相关问阻理论认识不一，导致物业管 理合同在履行过程中产生很多纠纷。讨论物业管理合间的法律性质，进一步确定其法律适用规则，在 法律适用过程中充分体现对当事人意思自治的尊重，对妥当解决纠纷，彰显民法的基本精神，具有重 要意义。 [关键诩〕物.1管理合同;有名合间;法律适用 〔中朋分类号] DF418 [文献标识码] A [文意编号] 1003-4781 (2007) 04-0061-5 [收稿日期] 2007一01 一08 [基金项目]中国青年政治学院院级青年项目((物业管理立法中若干疑难问题研究》的最终成果 [作者简介]关淑芳(1971 …) .女，河南浦池人，中国青年政抬学院法律系讲师，法学博士。 现代意义上的物业管理，是近二十年来经由香梅传入内地的。在《中华人民共和国物权法》 颁行以前，一般认为，物业管理是由专门的物业管理企业按照约定，对房犀及其配套设脚、设备 和相关场地进行维修、养护、管理，并对房屋周罔区域内的环境、清洁卫生、安全保卫、公共媒 化、道路养护等进行统一的专业化管理，以及对位用人提供多方丽的综合性服务的专业化有偿活 动。 2007 年 3 月新颁布的《物权法》第六章对建筑物区分所有权专门作了规定，第 81 条规定 .illt..ì:可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业戒者其他管理人委托，拓宽 了物业管理主体的范围，业主、物业服务企业、其他管理人均可成为物业管理的主体。①虽有了 物业管理的相关规定，但人们对物.illt.管理合同的性质、主体、效力等方回仍认识不一，甚烹存在 某些误眩，本文力剧对物业管理的性质予以分析，以明晰i亥类合间的法律适用。 一、学界对物业管理合问性质的讨论 学界对物.illt.管理合同的性质为俐，主要有以下几种观点: (一)委托合同说 ① 2003 年 6 月颁发的《物业管现条例》第2 条中，将实施物业服务的:ì体限定为具备特定资质要求的企业。根据《中华 人民共和国物权法机物业管理人包括业主、物业管理企业、其他管现人。不过在本文中，笔者暂不对合同主体问题加以讨论， 且在表述中对物业管理人、物业管理企业等暂不做过多区分。 • 61 • 该说认为，物业管理合同是物业所有人或者业主委员会委托物业管理公司以物业管理为内容 的，究全符合委托合同的特征，而且，合间的客体相间，都是提供劳务的合同。在物业管理合问 中，作为受托人的物业管理企业为作为委托人的业主办理物业管理事务、提供劳务，是实现合间 目的的必要手段。问时，物业管理合间为双务、诺成及不要式合同，这与委托合同也是一脉相 承。就物业管理合同的有偿性而言，民事委托以无偿为原则，有偿为例外，而商事委托以有偿为 原则，物业管理合同为商事合间，当然以营利为日的，属于有偿的委托合同。回此，物业管理合 间是委托合同的一种。①这种观点为通说。 (工)服务合间说 作为物业管理合同当事人的业主、业主委员会和物业公司，在法律地位上是平等的，因此双 方所签订的物业管理合同的性质，应当定位于服务合同，而非委托合同。两者服别如下z 第一， 有偿服务是物业管理的3基本特征，物业管理必须是一种有偿服务性质的劳动，而依《合同法》第 366 条的规定，委托合同可