房地产04 房地产经济学 第4章 房地产价格.pptVIP

（3）地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响 1）投机和泡沫造成的价格暴涨，会使对产品的需求增加，从而使价格更加急剧上升，导致虚假的繁荣；另一方面，投机和泡沫造成的价格暴跌，会导致需求的突然减少，引发价格急剧下降，从而人为的导致企业亏损和经济萧条。这就造成供求的脱节，使市场经济无法有秩序的进行。 2）投机和泡沫造成的虚假繁荣，会使得信用过度膨胀，以至于泡沫破裂时，国民经济的各个环节之间就会出现信用的相互拖欠甚至不能偿还的现象，信用渠道的中断或阻滞会给整个国民经济带来严重的后果。 七、土地价格与国民经济的关系 第二节 建筑物价格 建筑物价格的构成 建筑物折旧 建筑物为新建成的状态时，其价格主要由以下几部分组成： （1）建筑工程费用： 包括一般土建工程、给排水工程、采暖通风工程、电气照明工程费用； （2）设备及安装工程费用： 包括机械设备及安装工程、电气设备及安装工程费； （3）其他费用： 包括设计费、监理费、概预算编制费、招标费、管理费、财务费用、销售费用、合同预算审查费、不可预见费、有关税费、利润等。 一、建筑物价格的构成 如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么该建筑物的价格，就是用该建筑物的重置价格或重建价格减去价值损耗（价值损耗一般以折旧表示）。 重置价格要求重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 重建价格要求重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。 “重置”要求具有同等的功能效用，而”重建”要求是完全相同的复制品（copy）。 一、建筑物价格的构成 建筑物价格的变动，一般是以单位建筑面积个别价格的平均水平来衡量的。建筑物价格的变动，是由于影响建筑物价格的多种因素的变化造成的，这些因素有构造、装修、设备、规模、用途、地区、物价水平等等。 二、建筑物价格的变动 折旧类型 建筑物折旧可能来源于三种情况： 由于长期使用而产生的建筑物实体的老化和损坏，可以称为建筑物实体损坏；（物质折旧） 由于市场变化、生活习惯的改变，原建材、原房屋布局和结构等不适应人们的新需求而产生的功能性贬值；（功能折旧） 由于不动产所处周围环境的改变而导致的效用降低、市场行情走低等而产生的外部性贬值。（外部折旧或经济折旧） 三、建筑物折旧 市场 提取法 年龄——寿命法 分解法 折旧估算方法 折旧的估算方法 第三节 房地产价格 房地产价格的构成 房地产价格的种类 征地安置费 耕地占用税 小区内土地开发费 开发单位管理费 开发投资资本利息 开发投资利润 土地使用权价格 拆迁安置费 小区内土地开发费 开发单位管理费 开发投资资本利息 开发投资利润 勘察设计费 建筑材料、设备费 建筑施工费 建设单位管理费 建设单位向政府部门缴纳的有关税费 建设单位建筑资本投资利息、利润 建筑物出售前的保管、养护等费用 推销费 建筑物销售有关税费 销售经营利润 “农转非”地价 旧城区改造地价 建筑物生产成本 建筑物销售成本 土地 价格 建筑物价格 房地产价格 一、房地产价格的构成 北京市商品房价格构成 1、土地开发费。 征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费、土地出让金。 2、房屋开发费。 房屋建安工程费、附属工程（煤气调压站、变电站等）、室外工程（小区红线内的上水、雨污水、电力、电信、煤气、天然气等工程）。 3、各种配套及税费。 公共建筑配套工程、小区内配套建设的各种公共福利设施。环卫绿化工程。四源费（自来水、污水、煤气或天然气、热力）。大市政费（指征用生地向当地市政交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等 ）。两税一费（营业税和城市建设维护税及教育费附加）。限制粘土砖使用保证金。管理费。 4、利润。 商品房价格与经济适用房价格 廉租金、准成本（福利）租金、成本（标准）租金、市场（理论）租金 二、房地产价格的种类 商品房价格与经济适用房价格 商品房价格是房地产的市场价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成（包括建筑物的所有权和若干年的土地使用权）。 经济适用房价格是向中低收入阶层出售的经济适用住房价格，包括建筑物价格和不完全土地价格（包括建筑物所有权和划拨土地使用权）。 具体包括：（1）征地及拆迁补偿安置费；（2）勘察设计及前期工程费；（3）住宅建筑及设备安装工程费；（4）小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费；（5）贷款利息；（6）税金；（7）以第（1）至（4）项为计算基数的1~3%的管理费；（8）3%以内的利润。 廉租金、准成本（福利）租金、成本（标准）租金、市场（理论）租金 房地产市场价格相对应的房地产租金细分为： ① 维修费；② 管理费；③ 折旧费；④ 投资利息；⑤ 税金；⑥ 保险费；⑦租赁经营利润；⑧ 地租。 前两项构成廉租金，前三项构成