房地产06 房地产经济学 第6章 房地产经济波动.pptVIP

第六章 房地产经济波动 第三节 房地产经济波动的运行机理 是指经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击的反应。 一、房地产经济波动的内在传导机制 以上几种机制往往是同时作用。 当房地产企业看到价格发出的信号，预期会有利润，在利益驱动下，开始进入市场或者增加投资。 增加的投资和消费在乘数和加速数的作用下，进一步导致了房地产经济的高涨，并且在产业关联机制下带动了相关部门的增长。 逐渐的，会出现资源紧缺、成本提高、价格升高、供应量增多而需求下降、空置量增加、利润下降。 最终，房地产经济扩张会由于经济增长的制约机制、价格机制发生作用而停止下来，开始进入衰退。 在衰退过程中，这些内在机制同样是一起起作用的。 二、房地产经济波动的外在冲击机制 第六节 房地产周期 一、房地产周期概念 二、房地产周期类型 三、房地产周期的测定 一、房地产周期概念 房地产周期是指房地产经济运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。 房地产周期是房地产经济波动的特殊运动状态，是一种有规律的经济波动。 Ⅰ: 上升期，市场房屋供应数量小于需求数量，需求不断上升，房屋不断供应。空置率下降直至达到正常水平。 Ⅱ：高峰期，需求开始变弱降低，在这个阶段的前期需求超过供给，后期需求降低的情况下，供应仍不断增加，结果空置率上升，房租和房价开始下降。 Ⅲ：降低期，供应和需求都降低，开发商对房地产业持悲观态度，空置率上升到10%~15%。 Ⅳ：低谷期，供应增加量不断下降，而需求处在转折期，前期空置率在10%~15%，后期空置率下降到10%以下。 A 时间 数量 供给线 需求线 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 房地产周期示意图 B （一）国家房地产周期 是由全国性的政策、法规、税收或宏观经济因素的变化而产生的。 （二）区域房地产周期 是由区域的供需因素所决定的。 地区性房地产周期波动的特征与该地区的产品结构也密切相关。 一般一个地区房地产市场的规模较大、成熟度高、产品品种全面、结构稳定，则波动小。 反之则波动较大。 二、房地产周期类型 （三）不同类型的房地产周期 不同类型房地产具有不同的需求对象，所以供需矛盾也不同。 同一类型房屋的供应数量同目标群体数量产生矛盾时，就可能产生供不应求或供大于求的现象，就可能出现某一类型的房地产周期。 二、房地产周期类型 （四）房地产周期中不同因素之间的关系 房地产开发投资与房地产消费 房地产投资的变动与房地产市场的景气变动是基本一致的。 房地产开发投资与商品房销售额波动率比较 房地产价格同房地产贷款额 波动吻合，但金融机构对房地产市场景气情况的反应是滞后和被动的。 二、房地产周期类型 （一）描述房地产周期的基本概念 房地产周期平均长度：指的是在一定历史时期内，每个房地产周期平均经历的时间长度，通常用年表示。 房地产周期的振幅：房地产周期波动的幅度，以房地产经济在同一周期中由峰顶到谷底的指标差额表示，所以又叫落差。是用来衡量某次房地产周期波动幅度强烈程度的重要指标。 房地产周期的频率（周期次数）：指在一段历史时期内，房地产经济的波动所经历的周期次数，通常用次数表示。它是衡量一个国家或地区一定时期内房地产经济增长或发展稳定程度的主要指标之一。 三、房地产周期的测定 （二）房地产周期的基本测定方法 每个经济指标的时间序列中一般都包含四种变动要素：长期趋势性波动（Trend）、季节性变动（Seasonal）、周期性波动（Cycle）和不规则性变动（Irregular）。而要确定每个经济指标的周期性波动，就必须采用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节性变动和不规则性变动的影响。 最基本的方法有直接测定法和剩余法。 三、房地产周期的测定 其公式： CtIt=Yt/Yt-1 其中， CtIt为第t年的周期性波动及不规则变动相对数； Yt为第t年代房地产经济主要变量数值； Yt-1为上年房地产经济主要变量的数值。 直接测定法 也称环比测定法。把当年数值与上一年同期数值相比，大体可以消除时期序列中包含季节性变动和长期趋势性变动因素的影响，如果在这一基础上再使用移动平均法，就又可以大体消除不规则变动的影响，得到周期性波动因素的相对数。 直接测定法的最大优点是简单易行，直观明了。局限性是适用范围比较窄，要求服从指数增长，趋势比较平稳。 该方法的基本前提是假定时间序列Y可以被分解为T、S、C和I这四个因素。 剩余法就是从时间序列中逐次或一次消除长期趋势T和季节变动S，剩下周期性波动C和不规则变动I。然后，再进一步消除不规则变动I，得到周期性波动值。 剩余法 剩余法的基本步骤： （1）对以月度或季度为时间单位的数据进行季节性调整，消除时间数列中季节性变动因素（S）的影响； （2）通过最小二乘法等方