东瑞集团太原长风街项目发展策划报告（新版）.ppt

从区域市场看，项目受到三类不同项目的夹击 品牌开发商：万科紫台 本土开发商：东景苑 小产权房：礼顿山 本项目的整体思路：核心问题分解 山西：进入新特区行列，获得优先政策支持和发展机遇，加快战略转型，推动经济可持续发展，土地审批政策优势推动城市建设加速 2010年11月，山西成为我国第一个全省域、全方位、系统性的国家级综合配套改革试验区，先试先行，探索打破“资源陷阱”、发挥资源优势、实现可持续发展的路径，加快资源要素资本化、市场化的过程。 政策支撑： 山西将获得煤炭工业可持续发展、财政返还、煤层气开采、旧有煤矿用地审批权等方面政策优惠。如煤炭行业资源税从价征收试点、完善采矿权市场和资源有偿使用机制、深化金融改革、实行城乡建设用地增减挂钩政策等方面 。 山西将获得土地方面的审批优势政策。国家将支持山西省在现有耕地总量不变情况下，拥有“土地置换”的用地指标；特别拥有对采煤沉陷区、废弃工矿地、劣质土地的使用和审批权。 未来10年，山西省将加快推进转型发展。 城市向南发展，项目不处于城市发展主轴上，但处于城市次发展轴上，项目区域城市属性不断增强 由于地形限制以及城市扩容需要，太原城市发展必然向腹地广阔的南面发展。 在城市整体向南发展的前提下，近期将实施“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的空间发展战略。 大力发展汾河两岸，并布局重要的公共服务功能，形成城市向南发展的主轴线。 调整行政中心布局，省政府、市政府南移，带动城南、新城市两个中心区的发展，实现城市中心的向南发展。 南客站、空港、经济技术开发区、高新技术开发区以及教育园区的发展，进一步推动城市南移。 项目区域偏离向南发展主轴，但位于长风街城市发展次轴，发展潜力大。 长风片区是城市近期重点建设的区域之一，城市向东发展的重要节点，毗邻城市商业、商务核心，发展可期 项目隶属长风东街片区发展范围，紧邻东环高速收费站 长风片区是太原城市近期重点建设的区域之一，毗邻老城中心，优先承接城市“南移”发展； 长风大街是城市东西向的次发展轴，未来形成全市商务、商业核心； 本项目位处长风东街片区，是城市东西发展轴上的重要节点区域，是以居住生活为基本功能，以城市服务业为发展支撑的城市东南部现代化门户区 。 项目毗邻东环高速和长风街城市主干道，东南大门门户地位，内外交通便捷，未来南部城市综合交通建设的完善，交通区位优势凸显 项目毗邻东环高速公路和长风街城市主干道，交通便捷，东南大门的门户。 城市综合交通建设南移，未来南客站（原北营火车站，将建成高铁站点，成为华北地区第二大铁路交通枢纽）和武宿机场（升级为4E级）的建设升级，区域对外交通优势进一步凸显。 未来城市将形成4条快速交通线路，其中2、4号线经过太行路，项目周边交通条件进一步改善。 目前，项目公共交通不完善，未来有地铁、公交等规划利好，但较为远期，对项目的拉动作用有限 未来，太原将形成完善的轨道交通系统和公共交通系统，项目毗邻地铁2号线、地铁5号线以及公交G8，具有一定的规划利好； 从建设时序上来看，2号线二期、5号线规划时序为中远期，但对项目的拉动作用有限。 客户以本地居民为主，2011年受限购政策影响，外来客户比重显著下降 购房者结构方面，以本地居民为主，占比约为70-80%，外地居民以本省其他城市购房客户为主。 2011年1-9月，太原市外来购房人数有较大幅度下降，在我市购房所占比重较去年同期下降9.5%，限购令效果已经开始显现。 2011年下半年调控效果开始显现，成交量受到一定抑制，但成交价格仍然平稳增长 太原商品住宅市场分为六大板块 市场格局总结1:太原房地产板块格局的形成是以老城中心向四周扩展,主线向南,项目所在城南区域是目前的热点板块 城市北部和西部有山体阻隔以及受到工业污染，限制了城市发展空间。 城市主导向南发展，规划利好带动开发热点向南转移，城南、城西南的长风街沿线形成新的商务区，房地产市场已经是“灸手可热”。 项目所在区域是新城新的商务片区，毗邻东山高端居住区，认知度高，发展潜力大。 市场格局总结2：全市整体价格形成一定梯级，东山价格引领市场，城南个盘价格拉差大，部分高端项目达到20000元/㎡以上 全市整体价格形成一定梯级，老城核心、新城价格引领全市； 东山整体价格最高，达到11000-12000元/㎡。 城南价格拉差最大，主要由于品牌开发商进驻打造的高端项目，如星河湾均价可达27000元/㎡。 市场格局总结4：洋房产品水平参差不齐，但户型设计水平普遍不高，提升空间较大，市场开始出现附加值高的产品受到追捧 洋房产品水平参差不齐，户型设计水平普遍不高，出现刀把户型、狭长户型、入门正对洗手间或卧室门、黑卫、客厅朝北等现象； 户型设计亮点和附加值少，多为飘窗设计，个别项目推出高附加值的N+1产品，获得市场追捧