深圳万科沙井项目商业定位及规划方案.ppt

Page * 项目销售模式建议 销售模式 优势 劣势 纯销售 快速回笼资金 经营压力转向小业主 产权分散，大型商家难以进驻 经营全靠市场自身调整，若经营不好，对整体形象影响较大 带租约销售 通过招商保证项目前期定位及形象 快速回笼资金，且短期内使业主获取稳定收益 营销弹性空间较小 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望，未出租的销售难度更大 委托经营分红 前期由开发商控制招商，确保商业定位及形象，投资客信心较大 降低投资门槛，扩大投资客层面，可提高销售速度 开发商需承担分红补贴，特别是招商不佳时，压力随着委托期的年限的增长而增加 开发商在后期经营管理投入较大 主要销售模式分析 4.1 租售模式建议 Page * 销售模式建议 1. 项目商业销售部分大部分为街铺，且有主力店效应带动，具有较高的投资价值，市场接受度较高。 2.“带租约销售”在操作上有较大障碍 A.租金水平较低难以支撑较高的销售价格，对投资者缺乏吸引力，缩小了营销发挥空间。 B.由于项目销售的铺位绝大多数面对的是小商户,而招商距项目交付时间较长，使招商工作难以突破，对销售支撑较弱。 3. 委托经营分红销售的风险较大 A.由于项目片区一定时期内消费力不足、商业经营需要一定发展时间等因素可能导致铺位空置、租金低、经营不旺等现象，将给发展商带来一定负面影响和风险。 B.返租销售政策风险越来越大。 C.开发商于返租期内在经营管理方面投入较大。 综上分析：建议采取纯销售的销售模式 4.1 租售模式建议 综合以上各种模式的优劣势，结合项目分析: Page * 4.2.1 租金建议 项目租赁部分目标客户为主力店（超市）和次主力店（品牌家电卖场、大型餐饮），租金承受能力有限； 沙井现有商业环境档次较低，项目应适当降低租金门槛，以吸引大型主力店和次主力店的进驻； 项目初期应以尽快吸引商家进驻为目标，使商业尽快进入正常期，并为后期租金提升预留空间。 业态 租金水平（元/ ㎡ /月） 超市 20-35 品牌家电卖场 35-60 中式酒楼 30-50 大型特色餐饮 50-70 美容/SPA 30-60 休闲娱乐 20-40 行业内租金水平参考： 4.2 租售价格建议 Page * 业态 租金水平（元/ ㎡ /月） 超市（主力店） 25 品牌家电卖场、大型餐饮（次主力店） 40 结合项目周边及项目自身情况，建议项目租金定位： 4.2 租售价格建议 Page * 4.2.2 售价建议 租金返算法 区域租金水平分布： 以上可以看出，项目周边租金普遍在80-120元/月/㎡之间。 4.2 租售价格建议 新沙路 沙井路 环镇路 110元/㎡/月 180元/㎡/月 90-100元/㎡/月 2F：20-30元/㎡/月 50-80元/㎡/月 200-300元/㎡/月 100-110元/㎡/月 20-30元/㎡/月(餐饮) 70-80元/㎡/月 80-100元/㎡/月 本项目 Page * 租金返算法 项目销售区域均为街铺， 初步预计街铺平均租金：100元/月/㎡ 回报率：5%（此为目前深圳投资客普遍可接受的回报率水平） 根据收益还原法： 售价＝单位租金×12个月÷回报率 则：街铺销售均价：24,000元/㎡ 注：由于商铺前期回报率普遍较低，因此用租金返算法得出的商铺售价一般低于商铺实际售价，仅供参考。 4.2 租售价格建议 Page * 市场比较法 目前区域内新推出楼盘较少，在售商业仅鸿荣源.禧园，其商业规模约36680㎡，2009年中部分商业开盘，销售均价约25000元/㎡。 本项目预计2012年面市，因此，选取的可比案例的售价以2012年为时间点，以每年6%的增值率计算，2009年售价＝25000×（1＋6％）3=29775元/ ㎡ 。 结合项目所处的区位状况，与鸿荣源.禧园进行价格比较，主要从以下几个要素方面进行比较： 4.2 租售价格建议 4.2.2 售价建议 Page * 指标 比重 鸿荣源.禧园 本项目 整体区位 15 10 10 商业成熟度 15 9 12 人流可达性 10 9 9 停车便利性 15 12 10 规模主题 10 5 7 主力店 10 5 8 发展商实力 10 8 9 发展前景 15 12 12 合计 100 70 77 均价（元/ ㎡） － 29775 32752 即从市场比较法得到项目销售均价可达到约32000元/㎡。 市场比较法 4.2 租售价格建议 Page * 项目售价建议 根据以上方法估算，结合市场发展态势判断，建议项目售价如下： 一层街铺均价：32000元/㎡ 二层街铺均价：19000元/㎡（按照一般商业规律，约为一层售价60%） 注：在目前房地产市场走势不明晰的情况下，且距项目开盘发售时间较