漳州市平和县商业项目前期策划提报.pptVIP

3 4 显性目标客户群：是被本案所能提供的良好的创新的氛围与场地，以及大量人流量等先决条件所吸引购买或租赁本案商场来经营的大大小小的各类型商家和投资者。 作为一个商业商城，商家的进驻类型必须较为齐全，但还是要偏向时尚服饰、皮具、家电等物质消费品为主，虽然目前本案尚属于初级阶段，但对于丰富商场的消费类型还是至为重要。 人流类型：服装知名品牌店、家电业、餐饮业、娱乐业经营者及投资者。 隐性目标客户群：是针对商场本身的氛围与形象及货品的数量丰富与否，独特与否吸引而来的人流类型而提出的。 这部分主要描述的是进入商场购物娱乐的人流，应该包括各种各样的人,平和县城及县城以外的人、来平和县旅游的人。 人流类型： 县城内人流：使其成为熟客、成为其出行休闲购物首选地点 县城外人流：来到平和必到的首选地点 来平和县旅游的人：旅游之余最值得到的购物地点。 根据我们项目的综合特点，和项目所在区域的发展趋势来判断我们的目标客户群体主要在选择购买同一产品时的心理。 1、来自其他县市的投资客。 他们是一些具有商业投资头脑的投资客，不满足在自己所在的区域发展，想在平和前景地块进行商业投资，在平和，缺的就是一个商业体系。 隐性客户代表类 这里将来是平和最具投资价值的地块，有平和第一个文体中心，又有平和县最大的花园小区，交通又很畅通，我觉得在这买个店铺作为投资挺好的！ 2、平和县城隐性投资客 显性客户代表类 1、本案将以最大、最集中、最便利“三最”亮相平和县，奠定平和未来商业良性发展的必然性。 2、本案所在位置为平和政府重点规划区域，平和第一个文体中心落户本案旁边，平和最大的住宅小区也落户项目旁边，聚焦社会人气，奠定平和商业中心概念。 3、在平和，从没有统一业态属性到业态集中展现，从形象规划上，这里打破现有商业氛围规划。 由于平和县大量商铺大部分为私宅的一部分，越是临近政府部门和公共交通设施的地方，其租金也越是高涨。但由于底商自身过于独立，难以形成集群效应，导致同一条街不同地段的租金差异巨大。 小结： 平和县城建筑组成早年以政府建设和私人住宅为主，其中各类房东对于其商铺普遍无出售意向。而新住宅项目主要以住宅为主，配以少量的社区底商，数量稀少。难以满中当地越来越高的投资需求。 竞争态势-地块周边商业处于待开发阶段 从上图可以看出，本案地块处于整个平和县城的边缘，周边商业十分贫乏，又与城区内的成熟商圈隔绝。影响项目前期招商与售价。 但是，本案启动后，随着大型集中商业的兴起，商业档次与氛围的成长，本案将当之无愧的成为平和的商业核心。 平和县住宅市场分析 平和县城在售商品房楼盘共有7个，分别为： 柚都港湾 锦绣柚都 书香丽景 康桥丽景 水岸帝景星城 皇家滨城 恒风城市广场 尊府 恒风城市广场 尊府 柚都港湾 锦绣柚都 皇家滨城 水岸帝景星城 康桥丽景 书香丽景 竞争态势——平和县现有项目分析 项目名称 在售情况 约面积 （平米） 均价格 (万元/㎡) 推盘时间 优惠 周边配套 备注 在售产品 锦绣柚都 高层 100-122 0.41 2010年10月 无优惠 周边配套不完善 整体形象差，档次低，环境不好 皇家滨城 高层 70-125 0.42 2011.1 无优惠 较好 整体感觉良好 尊府 未开盘 88-140 未知 2012年底 未知 洲际大酒店、大世界超市、正兴学院 产品定位于平和县高档住宅，售楼处营销中心暂未完善。 柚都港湾 小高层、多层 85-246 0.38 2009年 优惠30元/平 较好 整体形象低档、专业水平较低 书香丽景 小高层、高层 74-132 0.41 2012.1 下定一万抵两万 配套不完善 售楼部外观大气，专业水平较高 康桥丽景 高层 50-140 0.43 二期2011 买房送摩托车 较好 个方面均良好 水岸帝景 高层 115-156 0.4 三期2011.5 买房送公摊 繁华地段、配套成熟 位置优越，售楼部及服务不上档次 金蓝湾 未开盘 未知 未知 未知 未知 未知 售楼部档次较高，形象好，专业水平较高 恒丰城市广场 高层 未知 未知 未售 未知 未来配套好 靠近平和首个城市综合体 住宅市场研究小结 受国家相关政策的影响，平和本地商品房项目的销售有所走弱。 供需方面，由于平和当地居民大多数拥有独立的私宅，对于商品房缺乏热情，主要需求点来自于近几年成家的年青一族和看好平和发展的外来投资者 户型供应方面，三房仍是主流，居家型特征明显；配以少量的单身公寓和小两房以满足部分的投资需求。 价格方面，平和县城所有项目售价都处于同一水平，各项目价格出现一定的波动，但幅度不大； 本案可依托项目周边的住宅项目，形成互动，作为本案在销售招商重要卖点。 平和县城区商业目前主要以底层商铺以为主，缺乏集中式商业。 经