滁州市南谯·新城项目定位分析报告.pptVIP

　 南谯新城运作目标 城市 文化 商业 城市需求 消费者需求 投资者需求 整合运营的诠释 商业品牌在长三角地区的进一步的拓展延伸. 品牌价值在土地增值中充分体现. 商务资源及品牌储备的加强. 中国城市文化商业地产整合运营商的战略目标在滁州的具体体 现:南谯新城----滁州的【城市客厅】文化名片 品位地标 魅力徽章。 定位达成目标： 消费者 开发商 投资者 经营者的经营状况, 直接影响到投资者的 回报经营越好,回报越高, 反之亦然 经营者从投资者 手中得到经营权， 经过自己的经营， 在消费者手中获 得价值。 投资者提供 场所给经营 者经营， 获取价值 消费者消费 越高，经营 者取得的利 润越高。经 营者经营越 有激情。反 之亦然！ 经营管理公司 商业代理公司 共赢 物业升值 战略定位 集高档、时尚、娱乐、休闲为一体的绿地水岸风情区 南谯新城 核心商业 滁州时尚商业中心 竞争战略的总体演变 ?创建商业房产品牌，连锁经营，拓展商业物业。 ?以作品牌的心态来经营商业物业。 ? 通过品牌经营来拉动物业价值的提升。 定位重点 引领时尚，确立本地商业 物业的市场地位 引进休闲观光功能，成为生活聚集场所，辐射周边 ?引进品牌连锁，满足商务往来需要。 ?酒店、娱乐、商住、餐饮、休闲为一体的街區式商业模式。 ?通过整合性营销辐射周边城市。 ?建设中高档娱乐设施，满足夜间娱乐休闲需要。 ?引进大型超市，聚集人气。 ?引进夜总会/KTV/健身会所，增强目的性消费。 ?健身/餐饮/娱乐并重。 ?以商业管理代替物业管理模式。 ?整体规划，避免沿街商铺业态混乱现象。 构建知名商业物业 最终目标：使南谯·新城成为滁州商业物业的领跑者 完善商业业态 需要填补空白 总体定位思路 　符合滁州商业总体发展方向 　　(商业网点\经济\消费) 　　(市政规划\社会\文化) 结合政府规划方向 引导消费习惯 挖掘区域内消費特质 综合效益最佳 符合市场需求 形成特色商业亮点 总体定位目标：打造当地新風格、新时尚、新中心商业景点 形象定位 景观餐厅 大型超市 精心点缀 现代商业情趣 景观设计 营造休闲氛围 时尚传播 推动消费品质 开启滁州第一时尚街区 课层及讨论 ·如何处理与周边项目的错位竞争。 ·在项目中如何与开发商的招商形成合 力。 ·客流引导问题如何通过业态 的布置积极影响。 ·主力业态的定位及相关比例,如何解决 白天与晚间客流反差的问题。 ·物业分割的合理性与利益最大化。 ·面对招商的难点克服。 定 位 核心问题:如何利用我司现有 资源引进商户支持业态定位 ·要求各业种及主力店 的筛选估算及业态布 局的搭配比例的准确性. ·灵活的招商条件。 ·招商时间节点的合理安排。 积极有效的前期访商准备 定位依据 主力业态 超市 健身 餐饮 休闲 娱乐 （KTV、夜总会） 目标客群 政府及大型企业 （公关招待） 私营业主 （商务活动） 时尚青年及小资 （社交休闲） 物业条件 除基本设施条件外，部分业态对于出入便捷性，私密性，以及对周边环境影响的考虑 财测收益 高投入、高回报、资金回笼快 招商周期 发挥大型主力店的前期引进的招商带动性 业态组合 互补性、互动性、差异化经营，突出一站式消费理念 稳定经营 满足当地对于中高端消费需求，填补街区消费空白 品牌形象 商业信誉优良，便于统一管理 客流引导 通过目的性消费带动，休闲性消费，拉动客源 娱乐业 高投入、高回报、资金回笼快 餐饮业 拉动人气、延伸休闲购物 咖啡、茶座 凝聚商务人士、完善休闲品质 SPA、美容 带动女性休闲高消费 推荐主力业态 辐射滁州中心版块 提升当地消费理念 填补滁州时尚 消费街区空白 满足人们中 高档消费需求 做大商业文化 产业链 大型超市 定位依据 完善生活配套商业服务 定位框架 白天固定 消费人群 消费 客源 夜晚流动 消费人群 白天流动 消费人群 夜晚固定 消费人群 KTV 夜总会 咖啡 茶座 大型超市 特色餐饮 SPA 美容 足疗 大型餐饮、简餐、料理 主要业态支持 业态定位及规划布局 会所、娱乐、休闲 中餐、商业配套 大型超市 3 2 1 原则： ①首先解决客流的导入。 ②以主题公园作为项目核心区。 ③大型超市、餐饮、娱乐为主力，以“珍珠链”的方式串联各个物业。 业态定位及规划布局 各业态所占比例： 娱乐业：约占31% 餐饮业：约占30% 休闲业：约占18% 商业配套：约占21% 租金