滨州市恒泰广场项目定位及营销建议报告.ppt

通用的招商价格策略 ：针对主力店、次主力店和一般商户，给予其不同的租金价格。 不同因素差异的招商价格策略：本项目应根据各商铺经营业态、位置差异、视觉效果差异、门面尺寸大小差异、交通动线差异等因素制定各商铺的具体租金价格 租金递增策略：在商铺培育期内（一般1-3年），应采取放水养鱼的策略，在此期间，应该降低经营商户的进驻门槛和经营成本，促进经营商户能够持续、良好的经营。随着商场经营步入正轨、在续签租赁合同时，租金逐年递增，递增幅度为5%-8%。 招商模式 招商渠道 招商策略 坐招+点渗透式策略相结合，做到有效招商。 点渗透式策略主要体现为点对点和重点深入攻破，是直接面向客户的渗透式策略，包括直接上门拜访、DM单直投、重点商家突破 专业的招商网站和地产交易平台； 行业协会、政府机构及各地商会； 与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。 租金策略 促销策略 针对商户的等级、重要程度和经营业态，给予其免租、送装修、租赁期限、物业费和管理费、老带新优惠、活动期间签约优惠、营销推广费用、赠送广告位等不同的促销政策。 类型 所有权经营权统一 经营权局部统一 所有权分散，经营权分散 产权属性 产权单一 产权分散 产权分散 经营属性 所有权与经营权统一 所有权与经营权局部分离 统一经营 所有权分散，经营权分散 规模过大，一般难以经营 租售特点 只租不卖，或自行经营 租售混合或全部销售 全部销售 开发商要求 很强的商业经营管理能力 聘请专业经营管理公司 一般移交政府托管 开发商职责 负责商业经营与物业管理 协助火聘请专业公司管理工作 商业街管理移交政府 不参与后期经营管理 开发商利润点 商业经营利润 商铺销售收益 商业经营收益分成 商铺销售收益 资金回收特点 投资回收期长，现金回收慢，稳定现金流 快速回收部分投资 快速回收全部投资 适用范围 集中商业（大型百货、购物中心） 集中商业、商业街区 临街铺面 商业管理类型及特点 建议采用大物业、大管理、大服务模式，引进主力店自行经营，开发商只负责物业管理支持和相关协调工作 商铺销售策略 目前商业市场有四种操作策略，本项目的销售策略，建议采用纯销售与带租约销售模式 纯 销 售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售 一般为三年返租 一般为十年返租 开发商 商铺投资者 租户 其中规定租期内开发商有权进行产权变更 由开发商代租，并明确租期、租金、租户等 1、租约 2、销售合同 3 各类销售方式分析——纯销售方式 优势： 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 劣势： 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。 优势： 通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益。 劣势： 铺位先租后售，影响销售进度，特别是中小商户一般在开业之前才确定下来，开发商回笼资金的周期长； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 后期经营管理难度较大； 各类手续复杂，易产生纠纷。 各类销售方式分析——带租约销售 优势： 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。 能坚定投资者信心； 降低投资门槛，增加客户层面； 3-5年返租期较适中，3-5年后商业有可能旺。 劣势： 增加开发商风险，承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高； 因返租而产生相应的返租法律风险。 各类销售方式分析——短期（三年至五年）返租销售 优势： 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位； 给投资者坚定信心。 返租销售，并适当降低投资门槛，有利于加快项目销售速度。 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。 劣势： 增加开发商风险，承担十年的返租补贴； 如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。 因返租而产生相应的返租法律风险。 各类销售方式分析——长期（十年）返租销售 铺位划分原则： 铺位划分内容 划分要求 铺位形式 独立街铺+封闭式内铺 主力面积 建筑面积10—20㎡ 主次通道 主通道2.5m;次通道2m 实用率 街铺≥80%,内铺≥50% 独立街铺 封闭式内铺 铺位分割建议 本项目的铺位分割采取封闭式内铺的形式 铺位划分要求： 独立封闭式内铺比虚拟产权内铺按揭问题上更容易获得银行支持； 结合业态规划，尽量保证销售铺位与实际经营格局的统一； 当地消防部门限定范围内，商铺尽可能独立经营，通道宽度设计以适合商场的经营为主； 铺位实用率