2012年2月武汉房地产市场研究月报.ppt

CBD的启动模式 深圳CBD启动模式——成功的案例 借鉴1： 启动物业：住宅+产业化公建（高交会馆） 政府主导的会展经济将高交会馆打造为产业化公建，通过大量的展会人流，拉动市场需求，带动其他产业。 本项目因体育会展中心建设中，与深圳中心区的启动有相似之处。 CBD的启动模式 深圳CBD启动模式——成功的案例 借鉴2： 商业物业启动时机不当。 商业物业形态：大型购物公园 设计失误：外部封闭，将街铺变为内街； 位置失当：位于CBD中心处，无商业氛围； 启动时机失当：在开发中前期启动，无消费人流。 CBD的启动模式 广州CBD平面 东区与西区 景观绿轴 高尚住宅区 商务区未完全形成 CBD的启动模式 基本规模 用地规模：总用地面积6.6平方公里 建筑容量：总建筑面积为780平方米 人口规模：规划人口容量18万人 投资启动 进行大规模基础设施建设 土地开发已成规模； 居住项目开始建设 进行缓慢的居住项目开发； 办公项目开始建设 新的建设高潮开始，建设量巨增； 商业项目开始建设； 珠江新城进入成熟开发阶段； 市政基础设施，公共服务设施大部分建成投入使用； 居住区的品质得到广泛认可； 1993年 1994年 1995年 1996—1997年 1998年 1999—2001 广州CBD建设次序 进入成熟期 商业项目开发 办公项目开发 居住项目开发 土地开发 基础设施建设 开始启动 CBD的启动模式 广州CBD启动模式 开发的空间次序：由地块核心向四周发展 开发的功能次序： 拍卖土地/写字楼---珠江公园/学校---住宅区/行政配套 交通配合：初期无市政交通介入 CBD的启动模式 广州CBD启动模式 借鉴1： 空间次序失当： 从CBD核心开始启动，交通未能及时进入； 导致与周边建成区的关联度微弱； 借鉴2： 功能选择失当： 选择写字楼作为启动物业，周边并未形成商务氛围； CBD的启动模式 广州CBD启动模式 借鉴3： 土地出让失当： 1、先期将土地划分成地块出让，由于划分单元较小 （ 用地小于1万平方米），导致开发商进入门槛低， 迟迟未进行开发。 2、土地出让时未分级，导致土地价值未能最大化； 行政控制的一成不变的地价，未能合理市场化。 CBD的启动模式 上海CBD平面 东区为主，西区为辅 市政绿地 顶级写字楼 高尚居住区 地铁线 休闲 观光区 集中 商业区 集中商务 办公区 住宅聚居区 功能延续 周边办公区 功能延续 周边住宅区 CBD的启动模式 上海CBD启动模式——成功的案例 开发的空间次序：以主干道路为中轴线向两侧发展 开发的功能次序： 东方明珠/浦东机场---金茂大厦/正大广场 ---国际会议中心/住宅 交通配合：地铁 CBD的启动模式 上海CBD启动模式——成功的案例 借鉴1： 启动物业的开发次序： 以主干道路为中轴线向两侧发展，与道路、交通的关 联度较大； 借鉴2： 商业开发时机选择失当： 正大广场在中前期开发，缺乏消费人流支撑； 借鉴3： 东方明珠作为启动物业： 东方明珠的昭示性和地标性带来大量观光人流； CBD启动模式小结 综上所述，CBD的启动模式如下： 第一种 行政机构 + 产业化公建 案例研究—— 深圳：政府机构迁址规划、高交会馆的展会经济； 东莞：行政机构的先期建设，公建新区形象打造； 政府主导的经济活动带旺新区，创造商务需求； 公建的明确规划和完工迅速提升新区的形象和价值； 行政机构在新区的启动带来大批人流。 CBD启动模式小结 综上所述，CBD的启动模式如下： 第二种 行政机构+ 住宅 案例研究—— 合肥：政府机构迁址新区、中档住宅营造销售量； 常州：行政机构的先期建设，新区形象提升区域品牌。 政府政府行为拉动市民信心； 住宅人气增加新区活力。 行政机构在新区的启动带来大批人流。 CBD启动模式对我们的启示 启示1：政府的强力主导和率先进入； 启示2：产业化公建可率先启动； 启示3：住宅需先期启动； 启示4：从建成区向内扩展； 启示5：市政交通需先期进入； 启示6：写字楼、酒店等宜在后期启动； 启示7：特别注意商业进入的时机（中后期）； CBD建设启示 CBD建设启示 纽约市曼哈顿两个CBD发展经验与教训 1、逃出鬼城，冲进不夜城 华尔街地区：每晚6点之后成为“鬼城” 洛克菲勒中心：白天人潮如织，晚上歌