世联_北京海淀区西四环项目前期顾问报告.ppt

* 物业管理----- 管理公司 物业公司 顾问费用 戴德梁行 2~3万/月 第一太平戴维斯物业管理公司 2.7万/月 国贸酒店物业管理公司 4万/月 北京凯莱物业管理公司 3~4万/月 方案二： 知名公司顾问 方案一： 管理公司全程管理 物业公司 戴德梁行 第一太平戴维斯物业管理公司 国贸酒店物业管理公司 北京凯莱物业管理公司 北京高力国际物业服务有限公司 香港侨乐物业管理公司 世邦魏理仕 * 物业管理 -----智能化管理 车辆出入管理 小区背景广播信息系统 小区安防监控系统中心 物业管理公告 在线服务 万能IC卡 周界防范系统 电子巡更系统 访客对讲系统 室内安全系统 防灾害自动报警系统 * 物业管理 ----软性管理 序号 服务项目 序号 服务项目 01 代订牛奶 10 代办特快专递 02 代叫出租车 11 介绍保姆 03 送取干洗衣物 12 代请家教 04 调试电视节目 13 代寄、代领邮件 05 代办有线电视开通 14 组织各种展销活动 06 代办电话开户 15 节假日导购活动 07 代订酒店客房 16 代办煤气开户 08 保安对讲检修服务 17 组织老年人活动 09 代订报刊杂志 18 组织园区活动 无偿服务内容 ? 项?????? 目 序号 项?????? 目 日常保洁服务 外窗清洗（除正常清洗外） 日常工程维修服务 制作电话线、网线、电视线等 百叶窗清洗 更换电话、有线电视、网络面版 各种地毯清洗 灯具及附件安装、更换 地板打蜡 调试电话、电视等视听设备 室内日常清洁 室内管道、座便器疏通 室内清洁开荒 室内简单电器安装 日常商务服务 中英文打字 门窗及各种锁钥安装维修 中英文表格制作 室内简单装饰工程服务 复印服务 其它服务 票务服务 收发传真 搬家服务 票务代理 钟点家政服务 代缴电话费 代客购物 旅游咨询及办理 洗衣服务 有偿服务内容 * 整体框架 项目本体 目标设定 市场分析 产品规划及建议 项目定位 产品规划建议 产品竞争力提升点 其他问题 * 售楼处选址----- 方案一 四 环 路 规划路 售楼处 方案优点： 本处设置交通可达性良好；彰示性良好；运用本处底 商位置，节省成本；对开发商要求较低 方案缺点： 项目本体展示效果较差；来访客户参与性较差，售楼处到实楼样板间交通路线较远。 * 售楼处选址----- 方案二 方案优点： 使用会所以节省成本；设置示范区，整体展示效果好，容易打动客户；会所设置在小区中央与园林相结合，有利于展示西山远景，提升项目整体档次；让来访客户更有真实感；销售动线方便，售楼处到实体样板间的距离近。 方案缺点： 通达性稍差，需要进行引导；对开发商工程进度要求较高，需要提前建设好会所、示范区；对示范区展示细节要求较高；会所内空置部分的招商 四 环 路 规划路 售楼处 示范区 * 郦城回迁房影响考虑 方案一：楼梯南移，留出更多空间 空余空间设置精神绿地， 可解决对视、相互遮挡等问题 精神绿地 方案二：楼梯南移，留出更多空间； 空余空间设置精神绿地； 本楼设置南向入户形式； 与郦城回迁房完全封闭。 南向入户 精神绿地 * THE END * 西北部市场情况------ 小结 西北部市场整体销售情况良好，呈现“供不应求”现象。 由于西部受地域所限并非北京城市发展的热点区域，西北部房地产市场投放量呈逐渐下降趋势，所占北京市场份额逐年降低。 西北部市场发展速度较慢，区域客户以改善居住条件为主，造成中端产品开发量较大，中高端住宅市场投放量较少。 区域内单价在1.2-1.4万元/平米的产品上，户均面积为155平米。 西北部房地产市场05年至今销售均价提升速度较快。 西北部客户属于理性消费、重视生活品质阶层。 * 小结 整个北京房地产市场状况良好，供销两旺。 区域内的中高端产品供应量不多， 但销售速度快，蕴含机会。 本区域不是北京房地产发展的重点，但区域市场在近几年的发展态势良好，已有向改善居住条件、提升居住品质发展的趋势。 中高端住宅在区域市场内供应相对较为匮乏，但需求较为旺盛的状况，提供了一定的市场机会。 * * * 园林设计原则 原则一：园林空间设计体现活性、