宁波布利杰集仕港地块物业建议报告2011年3月.pptVIP

秋 实 路 春华路 一期 二期 超市商场 A区 B区 奥特莱斯购物广场 但奥特拉斯以高端服装折扣为主要商业形态，并非生活型商业； 二期规划设置超市，属会员制超市（如:麦德龙），生活感不强； 宁波奥特莱斯购物广场 宁波奥特莱斯广场经营状况不佳，影响奥特拉斯在周边地区影响力； 从经验来看，此类商业无法形成单体商业中心，对本项目驱动力一般； 集仕港地区商业调研总结： 集仕港老街表现稳定生活感较强，商业表现较好； 新兴商业体表现不佳，特别是高档百货服装类商业表现较差； 从我们走访来看，当地居民看好未来发展，渴望获得生活感较强的商业类型； 集仕港地区亟待出现区域性生活型商业体 来满足当地休闲、娱乐等消费需要 商业价格测算 　 本项目 利时步行街 格兰春晨商铺 美食街 权重 　 0.4 0.4 0.2 商业价格（元/㎡） 　 22000 18000 23000 地理位置 （权重0.2） 100 105 95 95 交通 （权重0.2） 100 95 98 98 项目规模 （权重0.05） 100 110 98 95 人流量 （权重0.2） 100 90 98 95 产品营造 （权重0.1） 100 100 95 98 发展商品牌 （权重0.1） 100 100 95 98 物业管理 （权重0.15） 100 95 90 100 综合评分 100 97.75 95.6 96.95 比较价格 （毛坯） 　 22506 18828 23724 价格 （元/㎡） 21279 测算得出本项目商业 销售均价：21000元/㎡以上 注：利时步行街、美食街价格为商铺评估价格，仅供参考 以上价格均为单层商铺价格 区块缺乏生活感较强的城市性商业体，存在商业市场空间； 商业售价高于普通住宅价格，达2.1万，存在较大市场机会； 奥特莱斯的打造，为本项目商业提供一定的市场铺垫； 我们建议在规划条件许可的情况下 尽可能设置单层商业 项目整体规划建议 A地块做足商业部分； 形成较为独立的商住混合区； 通过建筑规划打造动静分离的商住区； B地块打造成纯住宅社区； 形成独立的居住空间； 以水系与维合庭院为地块规划设计的核心概念； 规划布局——方案一 1 4 3 2 5 标注①处商业展示面最佳，昭示型最佳，建议设置3-4层左右独立商业。业态建议大型餐饮为主； 标注②处紧靠奥特莱斯，同时考虑为项目主入口，建议设置3层左右商业，考虑设置不超过2.2米的半地下品牌超市； 标注③处同标注②形成半围合广场型社区入口，建议设置3层左右商业体，引入精品店； 标注④处设置单层销售型商业，层高设置在4.5米左右; 标注⑤处设置小高层产品； 住宅区 5 展示性最好的①设置3-4层的商业体，形成强大的昭示作用； 在区域内形成较强的商业气场； 建议在此处设置便于聚集人气的小型广场； 单层商铺的设置强调色彩，在建筑外形上进行突破，拒绝一成不变的街铺形式； 超市昭示性强，当实体商铺均设置在负一层或者二层； 强大吸引力带来的人流为街铺创造价值，利于街铺销售； 社区主入口部分设置大型品牌超市，半地下室设置； 规划布局——方案二 利用底部商业形成围合的、相对独立的组团；充分释放商业沿街面； 住宅部分设置在底商之上，充分利用限高与建筑密度的要求； 内街部分商业价值较弱，可以考虑设置架空层，作为住宅景观的一部分；不建议作为商业，节省容积率； B地块规划与方案一同； 设置2个2-3层的主力店，打造高端餐饮、生活型超市（联华等）；综合面积约2000方； 小高层住宅 沿街商业 主力店 BLOCK街区——比较成熟的商业理念 B-Business(商业)、L-Life allow(休闲)、0-0pen(开放)、C-Crowd(人群)，K-Kind(亲和) 利用建筑底商形成维合的居住空间； 同时利用沿街面打造较好的展示面； 利用天然河道将两块地分成独立的社区； 形成社区内部的动静分离，强调生活感； 在景观设计上强调对生活情趣的营造 东侧住宅部分建议采用围合庭院的概念； 在几栋住宅之间形成庭院居住空间，强调邻里； 在庭院内部景观的设置上强调细节的营造； 强调对植物的应用，浓密，厚实； 商业面积：约7000方 主 力 店——约2500方持有（或带租约销售） 销售散铺——约4500方 住 宅——约35600方 A地块—— B地块—— 住宅面积——46000方 住宅合计：8.16万方 可售商业：4500方 持有商业：2500方 物业类型 总建面积 预计售价 总销 住宅部分 81600 14000 1142400000 持有商业 4500 21000出售商业 2500 52