不动产登记请求权问题分析.pdfVIP

前 言 在北京曾发生过这样的案例：韩女士（甲方）与陈女士（乙方）及中大恒基房 地产经纪公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方向乙方出售位于北京市朝 阳区百子湾路32 号院南苹果社区×号楼×座×号房屋（以下简称房屋）一套，价 款1045000 元。因合同签订时甲方对房屋的所有权证尚在办理之中，故合同约定在 该房屋产权证下发后由丙方通知双方到相关部门办理房屋过户、银行贷款等手续； 合同还对其它内容进行了约定。 合同签订后，乙方依约履行了支付定金、首付款义务，甲方亦将房屋交付与乙 方。甲方对房屋的所有权证于2008 年1 月颁发，具备了办理房屋所有权转移登记 手续及银行贷款手续的条件，根据《房屋买卖合同》的约定，丙方书面通知甲方继 续履行上述《房屋买卖合同》,于2008 年2 月25 日上午九点在中国工商银行北京 市新街口支行办理提前还贷（解除抵押）手续，2008 年2 月25 日下午协助乙方办 理按揭贷款手续，2008 年3 月12 日上午九点在北京市朝阳区房屋管理局办理房屋 过户手续。 甲方接到通知后很快同其爱人韩先生从温州赶到北京，在丙方人员的主持下进 行磋商。甲方的丈夫指出自己亦是房屋所有权人之一，自己未在合同上签字，不同 意过户。甲方则表示，愿意按照合同约定赔偿乙方百分之二十的违约金209000 元 （房价上涨逾60 万元）。乙方不同意解除合同，答应过户后给甲方增加40000 元 房款。双方协商未果，乙方委托向朝阳区人民法院起诉，要求继续履行合同，协助 办理房屋所有权转移登记手续。立案当天，向法院申请财产保全，法院依法裁定冻 结房屋过户。1 这类因房价快速上涨，引发的房屋买卖纠纷不胜枚举。这其中涉及到物权登记 的法律意义，物权变动规则，物权登记制度等一系列法律问题，特别引发出本人对 不动产登记请求权问题的思考。在物权法中，物权移转取得的要件必须有当事人合 意和交付或登记行为组成。房地产买卖合同的签订意味着当事人合意的表示，而根 据我国《物权法》规定，不动产物权的取得经登记才生效，所以买受人的物权取得 必须以在房地产登记簿上记载以后才告完成。在签订合同，到完成登记之间，倘若 出卖人意思发生变化，强行解除合同，不再配合办理有关登记手续，此时买受人的 登记权利该怎样维护。我国《物权法》基本采取债权形式主义模式，以登记公示作 为不动产物权变动的原则，但我国尚未形成统一的不动产登记法，使得各地方在登 记的主体、客体、内容，以及程序上都并不一致。有鉴于此，本文以房地产交易中 一方在未完成登记之前，强行解除合同、终止交易为研究对象，就我国不动产登记 请求权立法完善谈谈自己的几点建议。 1 华律网：《卖房人反悔拒不履行合同》，载/channel/post/2010-04-12/18041.aspx ，最后访 问日期：2010 年4 月15 日。 1 第一章 登记请求权制度 第一节 物权登记的法律意义 一、物权的对世效力 根据《物权法》第2 条的规定：“所谓物权，是指民事主体依法对特定的物享 有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”从定义中可以直 观地了解到，物权与债权的重大区别点，在于对特定物的直接支配。权利人不需要 通过他人而直接对物进行控制就可以享受物的利益。当这种支配力是对物全面的支 配时，即为所有权；当这种支配力是表现为对物某一方面的支配时，称为限制物权， 2 包括用益物权和担保物权。对取得所有权的物，权利人可以仅凭自己的意愿和行动 来使用和处分物，或得到物的收益。而对限制物权，则只能行使法律或合同所限定 的支配力。正因为物权的这种对物的直接支配，决定了除物权人外，其他一切人均 是义务人，即其他任何人都负有不得妨害物权人行使自己物权的义务。 物权的绝对支配和排他的对抗世人，决定了它与其他权利的不平等性，世人对 物权的重视程度一般也都高于其他权利，其中最为突出的就是不动产所有权。不动 产作为关系到人类生存利益的重要财产，历来受到人们的重视，它既关系到个人的 基本需求，也关系到整个社会的发展。物权要取得绝对支配和排他的对抗世人的效 力，权利人就要让全体世人知道自己对该物所享有的物权。但事实上让权利人告知 全体世人其对某物已享有的物权是不可能的，那怎样使物权的这种