不动产预告登记制度实务研究.pdfVIP

引 言 引 言 在经济与科技都快速发展的今天，人们更加追求利益的最大化，因此，在交易中， 交易双方当事人为了追求自己的利益，往往忽视道德的约束，做出一些损人利己的事， 如“一物二卖”行为，这样一来，作为弱势一方的购房人取得所购买房屋所有权的期待 便会落空，这不但损害了购房人的利益，还会因此而损害交易安全，破坏原已建立起来 的交易秩序。特别是在住房成为人们生存的第一大目标的今天，在房地产行业经常出现 一房二卖的情况，严重损害了购房一方当事人的利益，于是，一项规范“一物二卖”行 为的法律便显得迫不及待，不动产预告登记制度便在这样情况下被引入我国并在我国确 立起来。 预告登记制度不同于一般的不动产登记制度，其在不动产登记制度中发挥着特殊的 不可替代的作用，预告登记制度的意义在于保护了不动产物权变动中产生的债权请求 权，使不动产物权的转移在将来得以实现。我国预告登记制度不管是从立法还是从实践 中来看，该制度的发展和其他国家相比较狭隘，从登记的债权请求权来看，我国物权法 限定被登记的债权请求权必须基于不动产物权而产生，而其他国家对此的规定相对较为 宽泛。追根溯源，预告登记制度最早出现于早期的普鲁士法中，那时候的异议登记制度 是现在预告登记制度早期的雏形，预告登记制度虽然最早出现于普鲁士法中，但其却是 在德国民法典中才得到确立，预告登记制度发展至后来又被瑞士、日本等国相继采纳， 并在其本国的民法中有所规定。但因为各国的社会、经济背景的差异，不动产预告登记 制度在不同的国家就有不同的称谓，比如在日本，不动产预告登记制度就被称为假登记 制度。 我国不动产预告登记制度确立较晚，在此之前，国外那些施行不动产预告登记制度 的国家不动产预告登记制度发展以及对该制度的研究都已经比较成熟了。而这时候，不 动产预告登记制度对于我国大部分人来说还很陌生，不要说实践上，就是理论上也是停 留在我国是否有必要引入不动产预告登记制度上，更别说深入的了解与发展了。不动产 预告登记制度自 2007 年在我国确立发展至今，由于该制度在我国出现的时间还短，人 们在对它的认知上还存在很大的局限，这对不动产预告登记制度在我国的发展有着不利 的影响，所以对不动产预告登记制度做进一步的探讨不管是从理论还是从实践上来说都 1 河北大学法律专业硕士学位论文 是有价值的。我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权 的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后， 未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消 灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该规定 对不动产预告登记的范围、效力以及预告登记消灭的原因都有涉及，经过预告登记的不 动产物权上存在的债权请求权被赋予了对抗第三人的效力。不动产制度本身就决定了该 制度并不是可有可无的，从保护不动产交易顺利进行、维护房地产交易市场秩序和安全 等方面来看，其作用是不可取代的。 2 第 1 章 不动产预告登记制度概述 第1 章 不动产预告登记制度概述 在社会主义市场经济条件下,经济发展快速，科技进步，不动产交易也变得越来越 频繁和重要，但在当今的社会经济条件下，不动产交易中的卖方常常会受到利益的诱惑, 以至于在买卖合同订立以后,卖方又将该不动产卖与合同外的第三人，这种 “一物二卖” 的行为随着经济和社会的发展已经越来越常见。特别是在现在房地产热卖的情况下，“一 房二卖”的情况越来越多，我们通过下面这个案例来看一下“一物二卖”的行为。 A 房地产公司开发了一幢商品楼，刘某选中一套并与该公司签定了购房合同，双方 于2003年4月1 日办理了付款交房手续，并且约定一年内办理所有权证书。 后刘某因需出国一年，于2003年4月17 日将房屋钥匙交给该A公司下属的物业处 保管，以方便房屋的维护。后来该地段的楼价迅速上涨，A 公司开发的商品房出现供不 应求的状况。5 月 6 日，A 公司售楼人员取走了甲房屋的钥匙，并以 A 公司的名义与张 某签订了购房合同，