论居住保障与财产权限制——以日本房屋租赁法上的quot;正当事由制度quot;为例.pdfVIP

政治与法律2008 年第2 期 ·主题研讨· 论居住保障与财产权限制* 一一以日本房屋租赁法上的正当事由制度为例 凌维慈 (华东师范大学法律系.J:，.海 200241) 摘要z 住宅作为人类生活的基本条件之一，是个人享有政治权利乃至职业选择等基本自由 的前提，要保证个M其享有就必然要求国家干涉住宅市场，我国现有的住宅政策无法保障居 民享有可承受的住房，因此有必要将限制出租人的解约自由等政策成本较低的优势选择纳入政 策选择的视，野.在公法学上，限制出租人解约自由是以财产权的公共福利制约理论为基础的.日 本房屋租赁法上的正当事由制度，作为以句公共福利为由限制私人财产权的一种政策手段，通过 立法限制其他和人的经济自由，由这种限制行为反射给其他，私人居住的利益，而国家不用直接 向私人进行给付;国家不用承担财政上的负担，承租人获得的居住利益实际上是由国家的规制 行为所产生的反射利益;从政策的成本上来看，花费最小，值得我国在制度设计时加以借鉴. 关键词=居住保障;解约自由;正当事由;财产权限制;公共福利 中图分类号: DF521 文献标识码:A 文章编号: 1005-9512但∞8)02-∞32-06 着眼于土地供应、税收、提供廉租房等政策手段选择的角度，现有的措施并不能有效地解决 居民住房保障的问题，并且在以财政支出为基础提供补助金或建造公共住宅的政策手段往往存 在供应缓慢、财政压力大、住宅管理成本高的问题，因此广为各国采用的控制租金或限制出租人 的解约自由等政策成本较低的优势选择就有必要纳入政策选择的视野。而在公法学上，控制租 金、限制出租人解约自由也早有其坚实的理论基础，即己被先进立宪主义国家所接受的财产权 的公共福利制约理论。本文试图以日本住宅政策中限制出租人解约自由的正当事由制度为 例，阐述私人的居住保障政策与立法对解约自由限制的关系，井进一步指出该制度所对应的财 产权限制理论的正当性。 -、正当事由制度的展开 (一)二战期间房屋租赁法的改正 日本房屋租赁法上的正当事由制度最早是作为二战期间地租房租统制令的配套措施而出 现的，因为地租房租统制令的实施l 可能导致房屋出租人以租金利润过低而频繁解约，致使出租 房屋供给量明显减少，必须辅之于对出租人解约权进行限制的制度，以保障承租人的居住权益 和社会的稳定。 1941 年房屋租赁法的修改被提上日程。 2 改正主要对出租人的解约自由进行了一定程度的 限制，即增加了除非出租人具有响正当事由气否则不得随意提出解约的规定(房屋租赁法第一条 之二)0 这一修正，反映了当时战时体制下住宅困难的情况，即没布正当的理由，不能要求土地、房 屋的承租人交付土地或房屋.保护租赁土地或房屋的承租人，主要是放眼于当时谋求治安安定 作者简介z 凌维总，华东师范大学法律系讲师，博士. ·本文获得日本国际交流基金 2006 年度博士论文撰写项目的资助，在此表示感谢. 32 的目的，为了保证应招参战的承租人家人居住的持续。 其实早在改正前，就有判例以民法上权利滥用咽信义则为由，确认了对出租人解约权 的限制(大判昭 16， 3， 18，民集20， 30θ 。根据当时判例的内容，实际上已经有对住宅难问题以及 承租人生计的考虑。而在帝国议会贵族院对改正案的审议中，正当事由被理解为具有以下的 情况z 房东杳自己使用的必要，承租者经催告仍不支付租金，承租人未得到出租人同意擅自改变 土地的原状，承租人未得到出租人的同意擅自改变，损毁建筑物的原状，承租人未得到出租人的 同意擅自转借建筑物或让渡租赁权，出租人接受破产宣告。 1944 年大审院G立去的最高裁判所〉 判例指出产判断是否有正当理由时，除了比较考虑房东和房客双方的利害得失之外，对公众利 益及社会上其他各方面情况也需酌情考虑之后方才可以作决定的判决。 3 修正案立法者对于6 正当事由白解释，相当广泛和富于弹性，真正对于解约限制只是出于 资本的超额利润以及对国家整体战时鞠芋、利益的考虑。对于承租人的保护只是排除房东前近 代的利润，维持低租金、低物价政策所带来的附随的利益，就像渡边洋三所指出的是大目的的 反射的效果气承租人的生活状况，并不制约解