东莞市新中银金色华精庭营销推广方案.ppt

新中银·金色华庭营销推广方案 宏观环境观察 2005年3月房贷利率上调0.2% ，这已经是央行第二次上调房地产贷款利率，有报道称上调行动还将继续； 房地产贷款最低首期付款由原来的20%上升至30%； 2004年广东省固定资产投资价格上升6.4个百分点，涨幅较上年提高2.2%，建筑安装、装饰工程价格累计上涨了9.9% ，这将直接影响到今年房地产的价格； 中国社科院金融研究所金融发展室主任、著名经济学家易宪容对大众发出刺耳的警告——暂时不要买房！ 问题一： 地产业的风云令百姓人心惶惶， 如何在顾客心目中树立一个超值楼盘的形象， 令其放心的购买， 也令自己在房地产业的困境中异军突起？ 华南Mall将万江的地块价值发掘，盛世华南、理想0769将其发扬光大； 政府出手支持莞城旧城改造； 东城高档消费圈促使众多高档楼盘呼之欲出，而工厂拆迁更为其提供了大量地块； “一城两中心”——政府将松山湖规划为一个新的城市中心，并制订相关规定，力图打造一个科技生态工业区，仅北区就有650万平方米的土地供房地产业储备开发； 常平、长安、虎门、厚街房地产业迅猛发展 问题三： 身处城市居住中心区确如陷十面埋伏， 名企、靓盘重重包围， 如何在乱军中突围，占据市场一席之地？ 问题四： 有的不想买房锁柱荷包， 有的第一次置业出手慎重， 有的第二次置业用来安家要求颇高， 有的多次置业用来投资眼光犀利， 谁要买房子，谁能买房子， 谁又会买我们的房子？ 问题五： 要想房子卖得好，必须练就自己的杀手锏， 我们凭什么吸引消费者，又如何留下他们？ 问题六： 表面上是某些楼盘的竞争， 背后却是发展商们的角力， 如何扫清外围埋伏，重塑地段核心竞争力？ 又如何提升自身素质，清除内部隐患？ 关于问题一： 宏观环境分析 东莞市宏观经济状况 年均20%以上的GDP增长率，经济保持持续高速增长； 社会消费品零售总额连续增长，2004年人均可支配收入20100元，居民储蓄存款余额1450亿元，城镇居民的恩格尔系数为30%，已经步入富裕行列； 2004年全社会固定资产总投资达427.84亿元，房地产投资比例从年中的41%降到22％，明显的过热倾向已经消除； 东莞市宏观经济状况 城镇居民家庭支出中，娱乐交通占据很高的比重，每百户人拥有家用汽车38辆，居全国大中城市之首。居住支出同比增长1.8倍，得到有力释放； 第二产业比重占54%，以加工制造业为主，可配齐全球95%的信息技术产品，“东莞塞车、世界缺货”； 由“世界加工制造业基地”向“世界制造业名城”的转变，产业链日渐完整和成熟 宏观环境总结： 2004年新开工的商品房施工面积达834.45万平方米，而竣工面积仅136.55万平方米，表明未来1-2年内商品房市场供应量很大； 2000-2004年东莞市房地产需求持续放大，但增速平稳； 经济持续增长，人民购买力仍然旺盛；与长三角的竞争中，政府强化人才意识，力图挽留更多的外来淘金者定居东莞，商品房的需求量有望上升； 成交和供应最多的户型集中在80--120㎡的两房和三房； 市场供给、购房群体仍然呈现于高、低端两头大的哑铃型结构，中低档洋房和高档别墅的销售速度明显高于高档洋房； 中信、光大、宏远、新世纪“四大家族”占据了近50%的市场份额；万科、金地、富通、深圳建设控股等外地大开发商正积极参与东莞地产市场，市场水平将不断提升，竞争压力逐步升级 关于问题二、三： 市场竞争分析 竞争圈层 第一圈层： 南城区是政府规划的CLD区域，其居住价值不言而喻。随着城市中心的南移，南城区的居住环境逐渐优化，众多有实力的新项目亦即浮出水面。    第一圈层小结： 周边项目发展商的实力都很强、很成熟，整体质素都较高，同质化严重； 此区域的生活配套趋见成熟，CLD地段优势显现，故地段是各个楼盘的核心竞争力之一； 市场追捧主打精神层面、具有一定新概念与住宅嫁接的产品，目标客户具有很强的可引导性； 定位虽然都较接近，但是宣传策略上呈现明显的差异化，各个特色鲜明。 第二圈层 在南城区的房地产业蓬勃发展的同时，城内其它区域的房地业也在茁壮成长，更出现了多个业内外一致称颂的楼盘，其成就不但丝毫不逊于CLD，更有超越之势。 盛世华南 理想0769 开发商：东莞富通新家园房地产开发有 限公司 占地面积：约33万平方米 建筑面积：49万多平方米 主力户型：110平方米的三房、 TwinsHouse 卖 点：万江板块“第五城市”、知 性、精制户型 均 价：平层3000元/平方米、