05中凯置业郑州市郑东项目整合推广策略.ppt

项目位置 项目南临东西运河，北靠宝隆城市广场，西接西班牙双语学校。 CBD 一级辐射圈 外围中档物业 远郊高档住宅 地处CBD一级辐射带，具有极强升值潜力 本项目正处在CBD的一级辐射圈内，项目区位价值优势明显。这种优势主要体现为，本项目虽然不在CBD，但是基本享受CBD的配套。CBD的文化、商务和交通配套设施都会惠及本项目。 产品篇 项目概况 市场扫描 项目位置 项目机会 产品篇 项目定位 项目概况 项目经济技术指标—— 占地面积： 131亩 建筑占地面积： 74亩 总建筑面积： 5万余m2 总户数： 220户 公寓户型面积： 130—180 m2 别墅户型面积： 200m2左右 项目容积率： 0.83 项目配套 市政近60亩的绿化公园、住区会所、四个主题绿化景观 休闲 北京同仁医院郑州分院、热力颐和医院、友谊医院 医疗 北大附中外国语小学、河南实验小学、西班牙双语学校 教育 宝隆城市广场、丹尼斯步行街、淘珍街 购物 具体配套说明 配套类别 本项目周边配套十分丰富，除了自身完善的配套还可以享受CBD区及市政配套。 产品篇 项目概况 市场扫描 项目位置 项目机会 产品篇 项目定位 别墅 名称 总价 均价 产品 形态 总体规模 户型面积 区位 湖左岸 45－52万 2600 叠加 ? 170/180/190 北区 加洲风情 80－100万 3500 联排 ? ? 北区 家和万世 48－80万 3000 叠加 250亩，本期共146户 180－230 北区 鹿港小镇 65－80万 联排3100 双拼3300 联排双 拼 200亩 229/269 北区 水映唐庄 37－300万 2300 双拼 独栋 四合院 100亩/200套 140/160/193/278 北区 九郡弘 190－400万 6000 独栋 200亩/78户 ? 北区 迎宾花园 180－190万 ? 独栋 130亩/76户 192/309/343/434/449 北区 东方今典 150－220万 4000 独栋 共占地371亩，二期占地184亩，89栋 269/287/290/391 东区 帝湖花园 联排40－60万 独东350－1000万 ? 联排 独栋 ? 178/236/247/350/800 西区 金桂苑 90－120万 3400 独栋 70亩，独栋38栋（余12套），联排1栋 287/436 西北区 郑州市场别墅项目扫描 １、? 多种产品类型混合建设 在郑州除了九郡弘是独体别墅外，其它别墅楼盘全部是混合型建筑，这虽然降低了开发商的风险，但产品丰富带来的是客户层次复杂，难以形成同质社区，同样面临风险，如东方今典本来是全部开发独栋别墅，由于受市场联排别墅之风影响，结果在二期开发的联排别墅滞销，现在三期开发的产品又全部是原来的独栋别墅。不过，已成成品的社区，可以采取组团式小区分开，尽量减少这种不利因素的影响。 ２、社区内配套不完善 　　郑州目前有92.3％的别墅配套设施严重溃乏，致使入住率普遍不高，造成别墅社区人气不旺，一片冷清景象。 ３、产品创新不够、别墅品质上不去 　　目前，郑州别墅市场无外乎就是联排、双拼、叠加、独栋这几种形式，户型设计上也就是夹层、前后庭院或内庭院等几种，户型的创新不够，而且别墅的施工质量很多不过关，退房现象较多。 郑州目前别墅项目存在问题剖析 产品篇 项目概况 市场扫描 项目位置 项目机会 产品篇 项目定位 项目机会 1、政府干预为本项目提供强有力保障。 2、CBD一级辐射区寸土寸金之地为本项目 低密度住宅提供机会。 3、项目靠近会展中心，会展经济给项目带来 机会。 4、项目物业定位形象高，可以塑造成为本区域 楼王。 产品篇 项目概况 市场扫描 项目位置 项目机会 产品篇 项目定位 市场定位 战略决定方向，方向决定了企业如何在竞争行业与市场中形成独特的竞争优势。 目标集中战略认为，主攻某个特定的客户群，必须以更好的产品，更高的档次，更好的服务迎合某一特定客户对象，从而超越更广阔范围内的竞争对手。 毫宅开发，要想脱颖而出，就应“做得最好”“方方面面都是精品甚至是极品”。从设计、从质量、从配套、从服务都可能是“最好”。以其无以伦比的内存质量与档次形象，服务于高收入阶层，甚至是金字塔塔尖人士，建立起独有的核心优势。 市场定位表述 区域中心的 顶级豪宅