08年上海市达安圣芭芭花园二期营销企划报告.pdfVIP

达安圣芭芭花园（二期） 营销企划报告 2008-7-16 目 录 1 项目概况2 2 市场分析2 2.1 松江别墅市场综述2 2.2 莘闵别墅市场综述3 2.3 竞争市场分析4 3 产品定位4 3.1 SWOT 分析4 3.2 市场定位5 3.3 目标客户定位6 4 企划推广8 4.1 营销推广总思路8 4.2 营销推广策略8 4.3 推广总精神9 4.4 卖点诉求9 4.4 推广渠道9 4.5 推广预算 11 4.6 推广重要节点 12 5 销售策略错误！未定义书签。 5.1 销售准备工作错误！未定义书签。 1 项目概况 项目位于松江的新闵别墅区，地块北临明中路、东临明华路、西临月台路、 南临春申塘。项目为低层联体住宅，基地西部有南北向河道小茜浦贯穿流过，东 部一期已建成入住。本项目靠近新闵开发区，处于沪杭高速公路以南，沪杭铁路 以北一带。距离新桥镇约2.5 公里，至地铁莘庄站约为8.5 公里。 本项目总用地 313763 平方米，一期已建总建筑面积 79306 平方米。二期项 目用地220806 平方米，二期总建筑面积168765 平方米，地上总建筑面积142980 平方米，地下总建筑面积25785 平方米，建筑均为三层以下的联体住宅和少量独 立住宅，沿入口处设少量配套低层公建设施。 二期主要技术经济指标 实际建设用地面积：220806 ㎡ 总建筑面积：168765 ㎡ 地上建筑面积：142980 ㎡ 其中 联排住宅739 套：125535 ㎡ 独立住宅52 套：13270 ㎡ 地下建筑面积：25785 ㎡ 容积率：0.65 绿化率：36.4％ 总户数：818 户 2 市场分析 2.1 松江别墅市场综述 1）别墅市场区域供销特征——松江是上海市最大的别墅聚集区 松江作为上海市郊、外环区域别墅类地产市场的主要的供、销集中区域，市 场占有比重较大，约占上海别墅销售总量的30%，其他四区按成交面积先后排名 分别为闵行、青浦、南汇、浦东，比重分别为18%、14%、8%、13%。 2）别墅地产布局特征——松江是经济类别墅集中区域，布局呈现 “西高东低” 松江别墅类项目主要包括5 大板块，佘山、九亭、泗泾、新城、莘闵；借助 近年度大量的人口导入及轨道交通9 号线的建设，松江地区内，除佘山板块借助 得天独厚的旅游资源形成区域高端别墅市场聚集区域；其他的如九亭、泗泾、莘 闵、新城基本主要为经济类别墅供应地区；从产品区域布局来看，呈“西高东低” 的特色。 3）松江别墅市场归总分析：  上海最大的别墅聚集区；  最主要的经济类别墅供应区；  今年起，受国家宏观调控影响，市场观望气氛浓厚，客户购买热情下降。 2.2 莘闵别墅市场综述 1）沪上发展最早、规模最大、市场认知度最高的别墅聚集板块  莘闵别墅区现有别墅 10000 多栋，开发面积达8000 多亩，是全亚洲最大 的别墅区之一。  经过近 10 年的发展，以及城市化的发展，莘闵别墅区成为中产阶级聚居 的第一居所。  统一的低密度建筑，开阔的自然空间，幽雅的居住氛围……完全的别墅之 境已然成熟。 2 ）区域部分与闵行部分地区融和，板块呈现泛城市别墅特征 随着地区不断的发展和历史的沉淀，板块扩张将必然成为趋势，就目前而言， 莘闵板块东、北部边缘已与九亭、泗泾以及闵行的西部部分融合，泛城市的发展 特性已十分明显。 3 ）交通通畅度不高，对人口导入形成较大抗性。 莘闵板块目前对外交通主要依托以A8 高速、沪闵高架等地面道路体系，区 域周边轨道交通暂无规划，架车出行受外界影响较高。周边公交体系配套较弱， 对地区与外界人口的营运运输能力较差。对地区人口的导入形成