2010上海市闵行区颛桥镇房产市场报告.pptVIP

闵行区颛桥镇报告 The end ■客群特征 多为25—45岁左右 正处于婚育年龄，有较强的置业的刚性需求； 正处于事业上升、家庭结构改变阶段，希望原先居住条件得到一定改善； 多为白领和企业中低层管理人士。 ■客群购买动机 自住为主，首次置业，为结婚而使用的婚房； 自住为主，改善型住房升级，随着家庭结构改变，经济条件逐渐改善，用于改善居住条件； 兼有投资，随着上海本地房价不断攀升，部分原先看好莘庄、春申板块的购房者，转而投资成本相对较低的颛桥板块。 客群来源特征分析 公寓产品 客群来源特征分析 别墅产品 ■客群特征 多为35—55岁左右 正处于中年，事业稳定、手头资金较为宽裕； 多为事业有成的成功人士； 有较强的二次置业，居住升级，享受高品质生活的需求； 由于平日忙于事业，渴望回归田园但又习惯于现代生活的便捷舒适 因此多选择既与市区保持一定距离又不太远的近郊区域置业。 ■客群购买动机 二次置业为主，为改善性升级型自住产品 部分投资，随着国家对于别墅型用地的禁批，别墅型产品正日益稀缺，其投资价值也日益显现。 板块特征 ——总结 总结分析 板块供求量方面：颛桥板块2009年供应量25.05万方，同比增幅37.3%，成交量28.85万方，同比增幅36.5%；板块市场运营良好，供求基本平衡 板块价格方面：2009年板块年度均价9600元/㎡，年度涨幅32.6% 板块客户方面：新上海人安居型购房占据颛桥公寓产品需求的半壁江山，包括周边工作、依赖轨道出行的市区客及市区分巢型;颛桥本地客户占1/4，主要为了改善自身家庭居住条件换房等;随着市区房价的日益高企，部分动拆迁人群和老年客群选择在颛桥置业/养老 重点个案分析 ——招商雍华府（公寓） ——复地北桥城（公寓） ——湖山在望（别墅） 招商雍华府共有48栋6－8层多层 106套双拼别墅 标准面积：58平方米的一房--166平方米的四房；别墅面积约208平方米--219平方米 共分三期开发，目前一期已交房，二期在售 建筑风格：Artdeco，以海派花园里弄为创作意向 项目简介 20000元/㎡ 均价 77-89㎡ 2R 主力户型 1.03 容积率 1460 规划户数 35% 绿化率 130000㎡ 占地面积 泛亚国际有限公司 景观设计单位 130000㎡ 总建面积 招商局地产控股股份有限公司 开发商 多层、别墅 建筑类别 招商雍华府 徐汇南/都市中央区/ Art deco电梯花园洋房 58.3 m2一房 占位型 76.3 m21+1房 享受型 84~89.6m2 两房 满巢型 馥锦大宅 约148m2三房 2+1合拼 都会寓所 花园府第 公馆77 约166m2 4+1房 2+2合拼 雍华大宅 针对当代都市生活方式，五大空间形态 功能性小两房 购买客群多为25-40岁青年中坚 轨道电梯房 购买客群多为30岁以下年轻人 奢华享受型一房 购买客群多为28、30岁以上，收入较为丰厚、事业较小成的人 一步到位的两代居 购买人群多为35-45岁成功人士 鼎邦俪池 招商雍华府——销售情况 价格占据市场竞争力，主力经济型住宅为板块市场内热点项目 ——09年对比整体市场活跃度，区域态势表现良好，半年完成去化。价格最终稳定在25000元。 ——10年虽未有新增供应，价格却随市场走高，稳定在35000元。 ——09年利好政策使得市场走俏，去化呈理想状态。本项目价格受购买影响，浮动较大。 ——10年4月25日逆势新政调控后开盘，成交量仅为18%，一月内价格下滑近1000元，先行均价在21000元。 招商雍华府——客户分析 客户年龄构成及占比 家庭年收入60万以下 家庭年收入15万以下 客户收入构成及占比 家庭年收入100万以下 家庭年收入10万以下 鼎邦俪池 建筑面积： 150000 ㎡ 总户数： 226户 占地面积： 190000 ㎡ 容积率： 0.56 物业管理费： 2.3元/月/㎡ 绿化率： 35% 开发商： 上海柏斯置业有限公司 代理商： 策源地产 物业公司： 上海复瑞物业管理有限公司 建筑设计： 美国JWDA建筑咨询有限公司 复地北桥城 1、2期：多层住宅 3期别墅区 闵行都市路388弄 * 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 整体房产市场 颛桥房产分析 闵行宏观发展 报告大纲 闵行宏观发展 闵行城市现状 闵行房产现状 1992年9月26日，国务院决定撤销上海县和闵行区，建立新的闵行区，以原上海县和闵行区的行政区域为新闵行区的行政区域 闵行区位于上海市地域腹部，形似一把“钥匙”。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定