高覆盖率保障房建设的融资方式.pdfVIP

【文章编号]1006 - 3862 (2012) 10 - 0067 - 07 f 嗨蹦蹦嘱 高覆盖率保障房建设的融资方式 吴伟科1 赵燕菁2 (1.惠誉国际评级公司，英国伦敦;2. 厦门市规划局，福建厦门，361012) [摘要]高覆盖率保障房制度，是彻底解决住房问题的唯一途径。要建立这一体系，关键就是要解决大规模融资的问题。否 则，覆盖率就无法提高，分配就不可能公平，保障房制度就无法持续，甚至引发社会问题。先租后售保障房模式，为大规模 利用市场资本建设保障房提供了基础。通过发行资产担保债券(Covered Bonds) ，结合公积金制度，就可以为绝大多数新增城 市居民建设保障房提供融资。为此需要对现有的制度进行相应的改造。 [关键词]保障房融资;先租后售;资产担保债券 [申圈分类号lF293.31 {文献标识码lA 城镇总人口中的大约 350岛人口的居住需求。第六 中国住房保障应当采用高保障率模式。唯有 次全国人口普查数据表明，全国平均家庭户人口规 提高保障率，才能彻底解决公平分配的问题(赵燕 模为 3. 10 人。 菁，2011 )。同时，我们建议在高保障率的前提下， 据此，若维持 2011 年的 1000 万套保障房年建 放开商品房市场价格的管制，以防止房价暴跌引发 存量资产的贬值，波及不动产抵押市场，诱发地方 设规模不变，城市化水平每年提高一个百分点计 政府违约及银行坏账①(赵燕菁，2012 )。 算，则要持续大约 10 -15 年左右时间，才能为现有 和新增的城镇人口③提供高覆盖率的住房保障。住 显然，仅靠政府的财政资源，不足以支持这种 房和城乡建设部的测算结果表明，要完成 2011 年开 高保障、低商品 (或者大政府、小市场 )的新加 坡式住房供给模式。有学者在评论新加坡的成功 工建设的 1000 万套保障房约需建设资金1. 3- 1. 4 经验时指出，新加坡的土地制度与中央公积金 万亿元。如果要在长达 10 -15 年左右的时期内连 ( CPF) 制度是两个至关重要的因素:前者保证了政 续进行这种大规模的保障房建设，需要巨量的资金 府能够取得价格便宜的土地;后者则为保障房建设 投入，其规模将数倍于金融危机期间推出的 4 万亿 提供了稳定的资金来源。中国现行的土地制度(政 元剌激计划。 府垄断一级市场) ，使之也有了第一个必要条件，而 目前各地对于保障性住房的建设正在进行积 高效低成本的融资方式是决定这一政策能否成功 极探索，新的形式不断出现。如果按建设资金回笼 的另一个关键。 特征来区分，大致可划为以下三种类型:销售型保 本文将从三个方面来探讨保障房建设的融资 障房(包括两限房、经济适用房以及棚户区改造动 问题: (1)保障房建设规模与融资需求估算; (2) 现 迁安置房) ，各种先租后售型保障房和租赁型保 有建设资金来源及存在的问题; (3 )对策与配套措 障房(包括公租房与廉租房)。对于地方政府而言， 施建议。 它们的资金投入强度要求由小到大依次为:销售型 保障房→先租后售型保障房→公租房→廉 1 保障房模式与