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2010年5月绵阳市铁牛广场地块定位报告
铁牛广场地块
定位报告
二零一零年五月
目 录
第一部分、市场背景分析 …………………………………………………………4
一、宏观市场环境分析………………………………………………………………………4
1.1 2009年国家宏观经济回顾及2010年展望……………………………………………4
1.2 2009年—2010年中国房地产市场宏观走势…………………………………………4
1.3 最新房地产新政及其影响………………………………………………………………4
1.4 小结………………………………………………………………………………………7
二、绵阳宏观经济情况分析…………………………………………………………………7
三、绵阳房地产市场情况分析………………………………………………………………8
3.1绵阳市全市2001—2009年房地产供应及需求概况……………………………………8
3.2 2005年至2009年绵阳市市区商品房供应与需求概况………………………………9
3.3绵阳市2006.9—2010.3年房地产成交特征分析………………………………………9
3.4绵阳市2003—2010年土地交易状况分析………………………………………………14
3.5绵阳市房地产板块分布及特点…………………………………………………………17
3.6“新国十条”对绵阳房地产市场的影响分析……………………………………………22
四、涪城区房地产…………………………………………………………………22
4.1涪城区供应量分析………………………………………………………………………22
4.2 2009年1月到12月涪城区销售量分析 ………………………………………………23
4.3 2009年1月到12月涪城区成交价格分析 ……………………………………………25
4.4 主要在售竞争性项目的销售情况表 ……………………………………………………26
第二部分、项目条件与地块解析…………………………………………………26
一、项目………………………………………………………………………………26
1.1项目区位认知………………………………………………………………………………26
1.2地块经济技术指标…………………………………………………………………………27
1.3地块现状分析………………………………………………………………………………28
1.4交通出行情况………………………………………………………………………………………………………………………………………………………29
1.6 地块发展的机会与面临的问题……………………………………………………………29
二、项目S.W.O.T分析…………………………………………………………………………
1）项目优势（Strength）……………………………………………………………………2）项目劣势（Weakness）……………………………………………………………………3）项目机会点（Opportunity）………………………………………………………………
4）项目威胁点（Threat）…………………………………………………………………………………………………………………………………………………31
四、地块价值排序 ……………………………………………………………………………32
五、地块定位初判………………………………………………………………………………33
第三部分、类似区域成功项目案例研究………………………………………33
参考项目一：朗御………………………………………………………………………………33
参考项目二：誉峰………………………………………………………………………………36
参考项目三：欧城………………………………………………………………………………38
参考项目四：时代豪庭…………………………………………………………………………40
第四部分、项目定位及物业发展初步建议……………………………………42
一、档次定位……………………………………………………………………………………42
二、形象定位……………………………………………………………………………………43
三、客户定位……………………………………………………………………………………43
3.1 住宅客户定位………………………………………………………………………………43
3.2 商业客户定位………………………………………………………………………………45
四、产品定位及物业发展初步建议……………………………………………………………46
4.1总体策略……………………………………………………………………………………46
4.2产品体量搭配建议……………
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